대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 1동 4층 505호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로, 2층부터 4층까지 오피스텔이 배치되어 있으며 사용승인일은 2014.05.14.입니다. 현재 소유자는 신민서이고, 경매의 기준이 되는 권리는 2015.10.30. 접수된 인동새마을금고 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 27,409,000원으로 감정가 39,156,000원의 70% 회차입니다. 하지만 이 사건은 실거래 비교값이 없어 “한 번 유찰됐으니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 다수 점유자 중 대항력 판정이 끝나지 않은 1명의 지위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층505호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2014.05.14 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 39,156,000원 / 27,409,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고) / 453,947,870원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.30. 을구 2번 근저당권 · 인동새마을금고 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.10.30.
최초 계명새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정됐던 신민서 명의 근저당권과 하나캐피탈 가압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.03.07. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 16명 중 1명은 대항력 판정 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 16명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 15명은 모두 말소기준일인 2015.10.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 권태호는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 201호 | 2022-12-28 | 미상 | 2025-03-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재란 | 202호 | 2023-07-10 | 2,000 | 2025-03-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경중 | 203호 | 2018-09-05 | 3,600 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하범 | 205호 | 2016-12-12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의준 | 206호 | 2024-01-02 | 2,500 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장주일 | 207호 | 2022-03-15 | 5,300 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한기웅 | 208호 | 2024-07-26 | 1,500 | 2025-03-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 302호 | 2019-10-16 | 2,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호성 | 303호 | 2023-09-14 | 2,200 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 306호 | 미상 | 3,500 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장수명 | 307호 | 2022-02-25 | 4,500 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성민 | 502호 | 2022-10-24 | 4,000 | 2025-03-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동건 | 506호 | 2019-03-08 | 2,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 507호 | 2023-11-01 | 3,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창동 | 508호 | 2019-03-07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022-10-07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 70% 회차지만 시세 메리트는 판단 유보
감정가는 39,156,000원, 현재 최저가는 27,409,000원으로 1회 유찰된 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 19,186,300원, 3회 유찰 시 13,430,410원입니다.
다만 비교할 실거래 가격이 없어 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 현재 판단의 중심은 할인율보다 권리확정성과 오피스텔의 환금성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,362원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 26,515,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 624,000,000원 중 26,515,638원이 배당되고, 미배당액은 597,484,362원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 2층·3층·4층에 각 7개호씩 오피스텔이 배치된 건물입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 감정요항상 북측으로 노폭 8미터 도로에 접하고 있으며, 토지이용계획상 중로3류에도 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역이며 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 지원시설 입지의 오피스텔이며 실거래 비교가격이 확인되지 않아 매각가의 시장 적정성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권태호 권리관계. 전입일이 미상이라 대항력 가능성이 남아 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 505호 점유관계. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 실제 매각대상 505호의 현실 점유관계를 입찰 전 분리해 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 현재 70% 회차라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실거래 비교 근거 없이 할인율만으로 응찰가를 올리지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 근저당 채권은 대부분 미배당으로 남지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 권리 확정 전에는 이를 절대값으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사의 최신 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “완전 무위험”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없습니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수 0원입니다.
다만 실제 임차인 16명 가운데 권태호의 전입일이 미상이라는 한 가지 예외가 남습니다. 보증금과 확정일자만으로 대항력을 단정할 수 없고, 전입일 선후가 확인돼야 합니다. 가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가가 27,409,000원까지 내려왔지만 실거래 비교근거가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기권리는 정리형, 임차인 1명은 확인형, 가격은 판단 유보입니다.
