대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 산호대로43길 18-12의 1동 2층 203호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 신민서이고, 권리분석의 기준은 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 채권최고액 624,000,000원의 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 김경중의 주택임차권등기는 이 기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 203호의 김경중은 임대차계약일 2018.08.25., 점유개시일 2018.09.01., 확정일자 2018.09.03., 주민등록일자 2018.09.05.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 36,000,000원이지만 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고, 2025.11.21. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후의 권리입니다. 따라서 보증금 규모만 보고 낙찰자가 이를 인수한다고 볼 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층203호 · 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2층 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 |
| 사용승인 | 2014.05.14. |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 49,521,000원 / 34,664,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
최초 2014.05.19. 계명새마을금고 근저당권이 있었지만 2015.10.30. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 인동새마을금고 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 2017년 신민서 명의의 근저당권과 하나캐피탈 가압류도 이후 실제로 말소됐습니다. 2025.03.07. 경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 203호는 김경중이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경중 | 전유부분 전부 | 2018.09.05. | 2018.09.03. | 없음 | 미상 | 없음 |
김경중의 임대차계약일은 2018.08.25., 점유개시는 2018.09.01.이며 보증금은 36,000,000원입니다. 말소기준 2015.10.30.보다 뒤에 전입했고, 2025.11.21. 주택임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 이 임차권 때문에 낙찰자가 보증금 전액을 떠안는 구조는 아닙니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 201호 | 2022.12.28. | 없음 | 2025.03.21. |
| 안재란 | 202호 | 2023.07.10. | 없음 | 2025.03.14. |
| 정하범 | 205호 | 2016.12.12. | 없음 | 해당 없음 |
| 정의준 | 206호 | 2024.01.02. | 없음 | 해당 없음 |
| 장주일 | 207호 | 2022.03.15. | 없음 | 해당 없음 |
| 한기웅 | 208호 | 2024.07.26. | 없음 | 2025.03.21. |
| 이상훈 | 302호 | 2019.10.16. | 없음 | 해당 없음 |
| 김호성 | 303호 | 2023.09.14. | 없음 | 해당 없음 |
| 권태호 | 306호 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 장수명 | 307호 | 2022.02.25. | 없음 | 해당 없음 |
| 박성민 | 502호 | 2022.10.24. | 없음 | 2025.03.26. |
| 김동건 | 506호 | 2019.03.08. | 없음 | 해당 없음 |
| 김민규 | 507호 | 2023.11.01. | 없음 | 해당 없음 |
| 이창동 | 508호 | 2019.03.07. | 없음 | 해당 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022.10.07. | 없음 | 해당 없음 |
| 만원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 49,521,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 34,664,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 24,264,800원, 그 다음은 16,985,360원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에서는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 기준으로 현재 최저가와 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 34,664,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하면 안 됩니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 설명하는 숫자일 뿐, 그 자체가 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,023,952원 |
| 2. 근저당권 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 33,640,048원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 34,664,000원이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진되며, 근저당권 미배당액은 590,359,952원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있고, 주변은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건이며, 2층은 오피스텔 7개호로 이용되고 있습니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로에 접하고 있습니다.
- 용도·규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 공시지가 489,600원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유 재확인. 김경중의 임차권은 후순위지만 실제 인도 상태와 현재 점유 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 호실 미상 표기 확인. 매각물건명세서에 호실이 특정되지 않은 만원 표기가 있어 원문에서 203호와의 관련성을 확인하세요.
- 실거래 확인. 현재 최저가 34,664,000원을 인근·동일 건물 오피스텔 실거래와 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 산업단지 지원시설구역이라는 입지 특성상 실제 임대수요와 공실 여부가 환금성 판단에 중요합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 매각기일 전 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 203호 김경중의 2018년 전입·확정일자와 2025년 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서도 인수권리 없음으로 정리하고 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 감정가 49,521,000원에서 1회 유찰되어 34,664,000원까지 내려왔지만, 이를 시장가와 직접 비교할 실거래 기준이 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 결정”입니다. 오피스텔이라는 용도와 산업단지 지원시설 입지를 감안하면, 할인율보다 실제 임대수요와 환금성을 먼저 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
