대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 한빛오피스텔 1동 2층 208호입니다. 감정 이용상태는 2층 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 2014.05.14. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 신민서입니다.
권리의 기준점은 2015.10.30. 접수된 인동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 624,000,000원이지만 공동담보목록 제2015-631호가 붙은 근저당입니다. 이 권리는 이번 경매의 말소기준권리이고 매각으로 소멸합니다. 이후 경매개시결정 역시 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
핵심지표
27,946,000원
감정가 39,924,000원의 70%
0원
매각물건명세서 명시 인수권리 해당 없음
한기웅
2024.07.26. 전입 · 대항력 없음
1회
다음 시나리오 49% · 34.3%
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층208호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 용도 | 오피스텔 · 2층 오피스텔 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 39,924,000원 / 27,946,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당 · 채권최고액 624,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 등기상 핵심 권리는 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당입니다. 2014.05.19. 계명새마을금고 근저당은 2015.10.30. 해지로 이미 말소됐고, 2017.02.09. 신민서 명의 근저당도 2018.03.13. 해지로 말소됐습니다. 2017.12.19. 하나캐피탈 가압류 역시 2018.03.20. 해제돼 2018.03.22. 말소됐습니다.
208호에는 박채은 명의 주택임차권이 2024.06.12. 등기된 이력이 있습니다. 임차보증금은 15,000,000원, 임대차계약일은 2020.05.27., 주민등록일은 2020.05.29., 점유개시일은 2020.05.30., 확정일자는 2020.05.29.였지만 해당 임차권등기는 2024.07.30. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 208호 현재 조사 대상은 한기웅
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한기웅 | 208호 | 2024.07.26 | 15,000,000원 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
한기웅의 전입일은 2024.07.26.으로 말소기준권리인 2015.10.30. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.03.21. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 검증은 별도
감정가는 39,924,000원, 현재 최저매각가는 27,946,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 27,946,000원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 오피스텔의 실제 거래 수준과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 27,946,000원 | 27,042,972원 | 596,957,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 19,562,200원 | 18,810,080원 | 605,189,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 13,693,540원 | 13,047,056원 | 610,952,944원 | 0원 |
미배당액은 인동새마을금고의 채권최고액 624,000,000원을 기준으로 한 계산이며, 매수인이 그 미배당액을 떠안는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 903,028원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 27,042,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 903,028원을 제외한 27,042,972원이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2층은 오피스텔 7개호로 이용되며, 본 건은 208호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물, 사용승인일 2014.05.14. 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내부는 벽지·타일 등 마감입니다.
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내로 다가구주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 8미터 도로에 접합니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역이며 토지면적은 389.5㎡, 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 208호 점유 확인. 현황조사상 한기웅이 208호에 전입돼 있으므로 실제 점유상태와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 한기웅은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 박채은의 주택임차권등기는 2024.07.30. 말소된 이력입니다. 최신 등기부에서 말소 상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 39,924,000원이나 최저가 27,946,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 624,000,000원은 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 208호 현재 임차인 한기웅의 전입은 2024.07.26.으로 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 과거 박채은의 임차권등기도 이미 말소됐고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 한 단계 더 확인해야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 27,946,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 “30% 할인됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 최종 응찰가는 구미 산동읍 오피스텔의 실제 거래가와 임대수익을 확인한 뒤 정하는 것이 맞습니다.
