대구지방법원 2025타경10834. 경북 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 1동 2층 205호 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 2층 오피스텔로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2014.05.14.입니다. 현재 감정가 39,156,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 27,409,000원, 감정가의 70%입니다.
권리 구조의 중심은 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있습니다. 이 권리가 말소기준이며, 경매로 매각되면 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층205호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2층 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2014.05.14. |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 39,156,000원 / 27,409,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2014.05.19. 계명새마을금고 근저당 624,000,000원은 2015.10.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 정영창에게 소유권이전이 이뤄지고, 인동새마을금고가 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 2015.10.30. 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
2017.02.09. 신민서 명의 근저당 150,000,000원이 추가됐지만 2018.03.13. 해지로 이미 말소됐고, 2017.12.19. 하나캐피탈 가압류 35,361,910원도 2018.03.22. 해제로 말소됐습니다. 2018.03.13. 현재 소유자 신민서에게 소유권이전됐고, 2025.03.07. 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고)의 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차·점유 — 대상 205호 정하범, 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하범 | 205호 | 2016.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대상 호실 205호에는 정하범이 2016.12.12. 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준일 2015.10.30.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다.
같은 건물의 현황조사에는 201호·202호·203호·206호·207호·208호·302호·303호·306호·307호· 502호·506호·507호·508호 등 다른 호실의 점유관계도 함께 확인됩니다. 이 가운데 306호 권태호는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이지만, 이는 본 보고 대상인 205호의 직접 점유자는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저가는 27,409,000원으로 감정가 39,156,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 19,186,300원(49%), 3회 유찰 시는 13,430,410원(34.3%)입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 경매 회차별 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,362원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 26,515,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 인동새마을금고의 미배당은 597,484,362원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지, 속칭 한빛오피스텔로 기재돼 있으며 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치합니다. 부근은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 계단실 등, 2층부터 4층까지 각 7개호씩 오피스텔로 이용되는 구조입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 외벽은 화강석·스톤코트, 내부는 벽지·타일·장판재 등 마감, 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 평지·세로장방형이며 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당하고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 점유 재확인. 정하범의 실제 점유 여부, 임대차보증금, 명도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 말소기준이며 205호 전입은 2016.12.12.입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 근저당 미배당은 597,484,362원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 확인. 감정가 70%라는 할인율 대신 주변 오피스텔의 실제 매매가와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 19,186,300원, 3회 유찰 시 13,430,410원으로 내려갑니다. 단 가격이 내려가도 권리 안전성과 별개로 환금성·공실 가능성은 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별도다
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 205호 정하범의 전입은 그보다 늦은 2016.12.12.라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며 예상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 절반은 가격입니다. 현재 최저가 27,409,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 할인율 자체가 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다. 오피스텔이라는 용도, 국가산업단지 지원시설구역의 입지 특성, 205호 점유자의 보증금 미상까지 함께 보면 권리는 합격, 가격은 현장·시세 확인 후 판단이 적절합니다.
