대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 산호대로43길 18-12 소재 1동 4층 507호 오피스텔입니다. 감정가 93,886,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 65,720,000원입니다. 권리의 축은 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원입니다. 공동담보목록 제2015-631호가 기재된 근저당으로, 이 권리가 말소기준이 되고 경매 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 신민서이고 2018.03.13. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.03.07. 등기됐으며 채권자는 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고)로 기재되어 있습니다. 청구금액은 453,947,870원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층507호 |
| 도로명 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2014.05.14 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 93,886,000원 / 65,720,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 2014.05.19. 계명새마을금고 근저당권 624,000,000원이 있었지만 2015.10.30. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 정영창 앞으로 소유권이 이전되면서 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 2017.02.09. 신민서 명의 근저당권 150,000,000원은 2018.03.13. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 본건 507호 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 507호 | 2023.11.01 | 3,000 | 없음 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 승계 없음 |
김민규의 전입일은 2023.11.01.로 말소기준일인 2015.10.30.보다 늦습니다. 따라서 본건 자료상 대항력은 없으며, 확정일자도 기재되어 있지 않고 배당요구도 확인되지 않습니다. 이 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되어 있지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 93,886,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 65,720,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이고, 2회 유찰 시 시나리오는 46,004,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 32,202,799원(34%)으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건은 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실 자체를 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 가격 메리트는 주변 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,582,960원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 64,137,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,720,000원 가정 시 근저당권자 배당액은 64,137,040원, 미배당액은 559,862,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 65,720,000원 | 64,137,040원 | 559,862,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 46,004,000원 | 44,775,928원 | 579,224,072원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 32,202,799원 | 31,223,149원 | 592,776,851원 | 0원 |
가격이 내려가도 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 65,720,000원이고, 2회 유찰 시에는 46,004,000원, 3회 유찰 시에는 32,202,799원으로 계산됩니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 실제 시장가 대비 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층은 계단실 등, 2층부터 4층까지 오피스텔로 이용되며 각 층 7개호로 구성된 건물입니다.
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역에 속하고 상대보호구역과 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 507호 점유 확인. 김민규가 507호 임차인으로 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 표기 확인. 김민규의 보증금 기재값은 3,000이고 확정일자 및 배당요구는 확인되지 않습니다. 원문 서류에서 계약조건을 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2015-631호가 기재되어 있으므로 실제 배당 및 잔존채무 관계는 배당표와 공동담보 전체를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래와 임대수준을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이고, 본건 507호 임차인 김민규는 2023.11.01. 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 회차별 계산에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다.
다만 현재 최저가 65,720,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 오피스텔은 임대수익과 환금성을 함께 봐야 하고, 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 실거래 확인 후 결정”입니다.
