대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 ‘한빛오피스텔’ 1동 2층 202호입니다. 감정평가 이용상태는 2층부터 4층까지 오피스텔로 구성된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 사용승인일은 2014.05.14입니다. 현재 소유자는 신민서이고, 2018.03.13 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리분석의 기준은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 이미 말소된 과거 가압류와 근저당도 존재합니다. 현재 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 2층 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 |
| 사용승인 | 2014.05.14 |
| 소유자 | 신민서 (2018.03.13 소유권이전등기 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 51,934,000원 / 36,353,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 국가산업단지 · 지원시설구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.30 을구 2번 인동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 계명새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 2017년 신민서 명의 근저당권과 하나캐피탈 가압류도 이미 말소된 상태입니다. 2025.03.07 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 202호 전입은 말소기준보다 늦다
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 이 가운데 매각 대상 202호에는 안재란이 기재돼 있고, 전입일은 2023.07.10입니다. 말소기준권리인 2015.10.30 근저당보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2025.03.14입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안재란 | 202호 | 2023.07.10 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배유빈 | 201호 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경중 | 203호 | 2018.09.05 | 3,600 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하범 | 205호 | 2016.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의준 | 206호 | 2024.01.02 | 2,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장주일 | 207호 | 2022.03.15 | 5,300 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한기웅 | 208호 | 2024.07.26 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 302호 | 2019.10.16 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호성 | 303호 | 2023.09.14 | 2,200 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 306호 | 미상 | 3,500 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장수명 | 307호 | 2022.02.25 | 4,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성민 | 502호 | 2022.10.24 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동건 | 506호 | 2019.03.08 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 507호 | 2023.11.01 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창동 | 508호 | 2019.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 우위는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 36,353,000원으로 감정가 51,934,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가 숫자 자체보다 오피스텔이라는 용도, 국가산업단지 지원시설구역 입지, 실제 임대수요와 매도 환금성을 함께 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 가격판단의 출발점일 뿐, 시세 검증을 대신하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,354원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 35,298,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 624,000,000원 중 35,298,646원이 배당되고 미배당은 588,701,354원입니다. 매수인 인수 계산은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 용도. 2층부터 4층까지 오피스텔로 이용되는 건물이며, 2층·3층·4층에 각각 7개호가 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접해 있습니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 평지의 세장형 업무시설(오피스텔) 부지이며, 토지면적은 389.5㎡, 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 국가산업단지 지원시설구역의 오피스텔이라는 용도 특성상 실제 임대수요와 공실 여부가 매도 환금성 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유관계 확인. 안재란의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금·배당관계 확인. 202호 안재란은 배당요구를 했지만 우선변제 여부는 확정적으로 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문을 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 매매가격과 임대료를 대조하세요.
- 공실·임대수요 확인. 구미제4국가산업단지 지원시설구역의 근로자·사업체 수요가 실제 임대수요로 연결되는지 현장 중개업소를 통해 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2015-631호가 있으므로 등기 원문에서 공동담보 범위를 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 체납관리비가 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.10.30 인동새마을금고 근저당이고, 대상 202호의 안재란은 2023.07.10 전입해 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 36,353,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 가격을 직접 대조하지 않은 상태에서는 싸다·비싸다를 확정할 수 없습니다. 특히 국가산업단지 지원시설구역의 오피스텔은 임대수요와 공실, 매도 환금성이 가격을 좌우합니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 현장 시세 검증 후 결정”입니다.
