대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 감정평가서상 “한빛오피스텔” 1동 4층 508호입니다. 현재 소유자는 신민서이고, 말소기준권리는 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있고, 2025.03.07. 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고)의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 핵심은 단순합니다. 대상 508호에서 조사된 이창동과 김민철의 전입일은 각각 2019.03.07., 2022.10.07.로 모두 말소기준일인 2015.10.30.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 후순위이므로 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층 508호 · 도로명 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 4층 508호 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 39,924,000원 / 27,946,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고) / 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2014.05.14 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
2014년 계명새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권입니다. 2017년 신민서 근저당권 150,000,000원과 하나캐피탈 가압류 35,361,910원도 각각 등기부상 말소됐습니다. 2025.03.07. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 16명, 대상 508호는 2명
현황조사 등에 잡힌 임차관계는 총 16명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 대상 물건인 508호 관련자는 이창동·김민철 2명입니다. 두 사람 모두 전입이 말소기준권리 뒤라 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창동 | 508호 | 2019.03.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구도 확인되지 않습니다. 다만 전입일이 말소기준일보다 늦기 때문에 대상 508호의 보증금을 매수인이 인수할 구조는 아닙니다. 명도 단계에서는 현재 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격·회차 — 70%는 ‘감정가 대비 할인’일 뿐 시세 할인 증거는 아니다
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 39,924,000원에서 현재 최저매각가 27,946,000원으로 내려왔습니다. 회차 시나리오상 2회 유찰 시 19,562,200원, 3회 유찰 시 13,693,540원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 27,946,000원 | 27,042,972원 | 596,957,028원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 19,562,200원 | 18,810,080원 | 605,189,920원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 13,693,540원 | 13,047,056원 | 610,952,944원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 903,028원 |
| 1. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 27,042,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당 채권 624,000,000원 중 27,042,972원이 배당되고, 미배당액은 596,957,028원입니다. 그러나 매각물건명세서상 인수권리가 없고 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 안에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로, 감정평가상 2층부터 4층까지 총 21개 오피스텔 단위세대로 이용됩니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 508호 실제 점유 확인. 이창동·김민철의 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·계약관계 확인. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 협의를 위해 임대차계약 존재 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2015-631호가 붙어 있으므로 해당 목록과 각 물건의 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래·임대수익 확인 없이 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 산업단지 수요 확인. 구미제4국가산업단지 지원시설구역이라는 입지 특성상 실제 임차 수요와 공실 수준을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 메리트는 별도 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권이고, 508호의 이창동·김민철은 각각 2019년과 2022년에 전입해 모두 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 27,946,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 오피스텔은 감정가 할인율보다 실제 매매가격과 임대수요가 더 중요합니다. 이 사건은 권리 인수는 정리됐지만, 가격 판단은 보류가 맞습니다. 입찰 전 실거래·임대수익·현장 점유를 확인해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
