대구지방법원 2025타경10834. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18의 오피스텔 4층 501호입니다. 등기상 현재 소유자는 신민서이고, 말소기준은 2015.10.30. 접수된 인동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며 공동담보목록 제2015-631호가 기재돼 있습니다. 이 근저당을 기준으로 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
가격은 감정가 39,156,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 27,409,000원입니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 실거래 자료가 없으므로 이 금액만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 사실은 감정가 대비 70% 회차라는 점까지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층501호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 신민서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 39,156,000원 / 27,409,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고(변경 전: 인동새마을금고) / 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2014.05.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
등기부상 최초 계명새마을금고 근저당은 2015.10.30. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 인동새마을금고 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2017년 신민서 명의 근저당권과 하나캐피탈 가압류는 각각 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 소유권은 2018.03.13. 신민서에게 이전됐고, 2025.03.07. 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 대부분 후순위, 1명은 판정 미상
현황조사에는 총 16명의 점유자가 기재돼 있습니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2015.10.30. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 권태호는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 또한 조사된 호실 가운데 본건 501호는 별도로 기재돼 있지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 201호 | 2022.12.28 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재란 | 202호 | 2023.07.10 | 2,000 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경중 | 203호 | 2018.09.05 | 3,600 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하범 | 205호 | 2016.12.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의준 | 206호 | 2024.01.02 | 2,500 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장주일 | 207호 | 2022.03.15 | 5,300 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한기웅 | 208호 | 2024.07.26 | 1,500 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 302호 | 2019.10.16 | 2,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호성 | 303호 | 2023.09.14 | 2,200 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 306호 | 미상 | 3,500 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장수명 | 307호 | 2022.02.25 | 4,500 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성민 | 502호 | 2022.10.24 | 4,000 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동건 | 506호 | 2019.03.08 | 2,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 507호 | 2023.11.01 | 3,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창동 | 508호 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 508호 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 현재 최저가 27,409,000원
현재 회차는 1회 유찰, 감정가의 70% 회차입니다. 배당계산상 매각대금 27,409,000원에서 집행비용 893,362원을 제외한 26,515,638원이 말소기준 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 597,484,362원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,362원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 26,515,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 27,409,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있으며 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 평지의 세로장방형이며 북측 도로에 접합니다. 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층부터 4층까지 오피스텔 단위세대로 이용되며 전체 21개호 구분소유건물로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 점유 확인. 현황조사 점유자 목록에 501호가 별도로 확인되지 않으므로 현재 실제 점유자·인도 가능 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 권태호 전입일 확인. 306호 권태호는 전입신고일 미상으로 대항력 판정 불가입니다. 관련 원본 서류에서 전입·점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 배유빈·정하범·이창동·김민철은 보증금이 확인되지 않습니다. 후순위 전입으로 대항력은 없으나 배당 관련 사실관계는 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가가 감정가의 70%인 것은 확인되지만 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2015-631호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 채권관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 현재 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 오피스텔 전체에 여러 점유자가 조사됐고, 권태호는 전입일 미상으로 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 무엇보다 본건 501호의 직접 점유자가 조사목록에 별도로 나타나지 않는 만큼 입찰 전 점유관계 확인이 필수입니다.
가격은 한 차례 유찰돼 27,409,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준과 인수 구조는 양호하지만, 점유 확인과 시세 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 유형으로 정리하는 것이 안전합니다.
