대구지방법원 2025타경10834. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 1동 4층 506호 오피스텔입니다. 감정가 50,288,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,201,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 신민서이고, 말소기준권리는 2015년 설정된 인동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보를 포함한 채권최고액 624,000,000원으로 등기되어 있고, 경매개시결정은 2025.03.07. 접수됐습니다.
핵심은 대상 호실의 점유입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 506호 김동건의 전입일은 2019.03.08.입니다. 말소기준권리인 2015.10.30.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층506호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 50,288,000원 / 35,201,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 453,947,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2014.05.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2014.05.19. 설정된 계명새마을금고 근저당권은 2015.10.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2015.10.30. 설정된 인동새마을금고 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이 근저당의 채무자는 당초 정영창이었고 2017.10.31. 계약인수로 신민서로 변경됐습니다. 2025.03.07.에는 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고)를 채권자로 한 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 대상 506호는 대항력 없음
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 대상 호실인 506호 김동건은 2019.03.08. 전입으로 말소기준보다 후순위입니다. 다만 조사된 다른 호실 가운데 306호 권태호는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 구분해야 합니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 배유빈 | 2022-12-28 | 미상 | 2025-03-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 202호 | 안재란 | 2023-07-10 | 2,000 | 2025-03-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 203호 | 김경중 | 2018-09-05 | 3,600 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 205호 | 정하범 | 2016-12-12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 206호 | 정의준 | 2024-01-02 | 2,500 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 207호 | 장주일 | 2022-03-15 | 5,300 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 208호 | 한기웅 | 2024-07-26 | 1,500 | 2025-03-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302호 | 이상훈 | 2019-10-16 | 2,000 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | 김호성 | 2023-09-14 | 2,200 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 306호 | 권태호 | 미상 | 3,500 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 307호 | 장수명 | 2022-02-25 | 4,500 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 박성민 | 2022-10-24 | 4,000 | 2025-03-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 506호 | 김동건 | 2019-03-08 | 2,000 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 507호 | 김민규 | 2023-11-01 | 3,000 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 508호 | 이창동 | 2019-03-07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 508호 | 김민철 | 2022-10-07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 배당표 (매각가 35,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,033,618원 |
| 2. 인동새마을금고 근저당 | 624,000,000원 | 34,167,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 35,201,000원 가정 시 근저당권자 배당액은 34,167,382원, 미배당액은 589,832,618원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 35,201,000원 | 34,167,382원 | 589,832,618원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,640,700원 | 23,797,167원 | 600,202,833원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,248,490원 | 16,538,017원 | 607,461,983원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있고, 부근은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 4층 규모이며 2층·3층·4층에 각각 오피스텔 7개호가 배치된 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당하고 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 389.5㎡, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2015.10.30. 접수 제79267호 인동새마을금고 근저당권을 기준으로 등기 순서를 다시 대조합니다.
- 대상 506호 점유 확인. 김동건의 전입일 2019.03.08.과 실제 점유 상태를 현장에서 확인합니다.
- 다른 호실 기록 구분. 현황조사에는 201호부터 508호까지 여러 점유기록이 포함돼 있으므로 대상 호실과 다른 호실을 혼동하지 않아야 합니다.
- 306호 미상 기록. 권태호의 전입일은 미상이라 대항력 판정이 불가합니다. 조사된 점유자 전체를 동일하게 처리하지 않습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 624,000,000원 중 589,832,618원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 인수 여부. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유 확인은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.30. 인동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 없습니다. 대상 506호의 김동건도 2019.03.08. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 35,201,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인되고, 그중 306호 권태호는 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 대상 호실 자체의 권리와 건물 전체 조사기록을 구분해서 보는 것이 중요합니다. 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사실만으로 시세 대비 저평가라고 단정하지 않고 점유 확인과 원본 대조를 마친 뒤 입찰가를 판단하는 접근이 맞습니다.
