대구지방법원 2025타경10834. 구미시 산동읍 봉산리 387-18, 속칭 ‘한빛오피스텔’ 1동 3층 305호입니다. 권리분석의 기준점은 2015.10.30 접수된 인동새마을금고 근저당권 624,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보가 설정된 채권으로, 본건 경매에서는 말소기준권리로 작동하며 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 신민서이고 2018.03.13 소유권을 이전받았습니다. 이후 2024.04.18 석승영 명의의 주택임차권이 등기됐지만, 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.03.08로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 근저당에 대항하지 못하고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 건물 중 3층 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 신민서 |
| 감정가 / 최저가 | 41,114,000원 / 28,779,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고(변경 전 인동새마을금고) / 453,947,870원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.30 인동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
핵심은 시간 순서입니다. 석승영의 임대차계약일은 2021.02.27, 주민등록·점유개시·확정일자는 2021.03.08이고 임차권등기는 2024.04.18입니다. 모두 2015.10.30 말소기준 근저당보다 늦습니다. 보증금은 25,000,000원이지만 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 305호 직접 관련 임차권
| 임차인 | 목적물 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석승영 | 부동산 전유부분 전부 | 2021.03.08 | 2021.03.08 | 25,000,000원 | 대항력 없음 | 선순위 근저당 후순위 | 0원 |
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 28,779,000원으로, 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 인수액이 0원이므로 권리 인수 기준 실질취득액도 28,779,000원입니다. 하지만 비교할 동일 물건군의 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 28,779,000원 | 27,860,978원 | 596,139,022원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 20,145,300원 | 19,382,685원 | 604,617,315원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 14,101,710원 | 13,447,879원 | 610,552,121원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,022원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 624,000,000원 | 27,860,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 918,022원을 제외한 27,860,978원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 596,139,022원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 감정평가서에는 속칭 ‘한빛오피스텔’로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 부근은 다가구주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 489,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 오피스텔이라는 용도와 산업단지 지원시설 입지를 확인하되, 실거래 비교값이 없어 매각가 28,779,000원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 305호 및 비교 가능한 오피스텔의 실제 거래가격을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 석승영 임차권. 보증금 25,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.03.08, 임차권등기 2024.04.18로 모두 말소기준권리 이후입니다. 매수인 인수 0원 판단을 매각물건명세서 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 305호의 실제 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당 미배당액이 596,139,022원이어도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도·입지 확인. 준공업지역의 국가산업단지 지원시설구역 내 오피스텔이라는 물건 성격을 실제 임대·매매 수요와 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.30 인동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 석승영의 25,000,000원 임차권은 2021년 전입·점유·확정일자로 후순위입니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 감정가 41,114,000원에서 한 차례 유찰돼 28,779,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 입증되지는 않습니다. 비교 실거래가 없어 시세 대비 수준을 확인할 수 없고, 산업단지 지원시설부지의 오피스텔이라는 물건 특성도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 별도 시세 검증 없이는 가점을 주기 어렵다입니다.
