창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층 104호 근린시설입니다. 감정가는 272,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 93,296,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 구조가 훨씬 중요합니다. 현황조사상 추인수의 전입일은 2024.01.29로, 말소기준인 중소기업은행 근저당 2024.02.27보다 앞섭니다. 보증금은 500,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있어 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다.

특히 보증금 500,000,000원이 현재 최저가 93,296,000원보다 훨씬 크므로, 정확도 규칙상 낙찰가가 내려갈수록 인수 부담이 커지는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 실질취득 기준은 약 500,000,000원으로 유지됩니다. 최저가가 감정가의 24%, 17% 수준으로 더 내려가더라도 단순 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인이 문제

말소기준은 2024.02.27 설정된 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 1,800,000,000원 근저당, 주식회사풍년유통 875,771,104원 근저당, 주식회사 엠엔지건설 가압류 325,400,000원, 하동군·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 3월의 정종구·주식회사 우림석건·우연종함건설주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 6명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 선순위 대항력 문제는 추인수 1명에 집중돼 있습니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰 할인율에 속으면 안 된다

현재 최저가는 감정가 272,000,000원의 34.3%인 93,296,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 임차보증금은 500,000,000원으로 현재 낙찰가보다 큽니다. 따라서 대항력 인수형 정확도 규칙에 따라 실질취득은 낙찰가가 내려가도 약 500,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다. 이 금액은 감정가의 183.8%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,296,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총액은 12,001,171,104원, 예상 배당액은 91,216,672원, 미배당은 11,909,954,432원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 배당 0원으로 매수인 인수 항목에 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 남측으로 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인일은 2023.10.20이며, 승강기·소방관련·위생설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하고, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 사항이 있습니다.
• 환금성. 근린시설이고 이미 3회 유찰된 사건이므로, 최저가 할인율과 별개로 실제 점유·임대관계와 매수수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 추인수 임대차 원본 대조. 전입 2024.01.29, 보증금 500,000,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음이라는 핵심 조건을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 고정. 낙찰가가 더 내려가도 이 사건은 약 500,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 93,296,000원·65,307,199원·45,715,039원이라는 최저가 숫자만 보고 할인 폭을 평가하면 안 됩니다.
• 강근숙 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상이고 2025.08.29 배당요구가 있으므로 명세서상 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 범위 확인. 지리산 복권방, 필부동산, 화개숯불갈비, 곤지암할매 소머리국밥족발, 봉평막국수, 전선옥백년명가로 조사된 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 하동군 압류와 국 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당에서 당해세 등 우선항목이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니다

이 물건의 최저매각가는 93,296,000원으로 감정가 272,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 핵심은 2024.01.29 전입한 추인수의 500,000,000원 대항력 보증금입니다. 예상배당상 이 임차인에게 배당되는 금액은 0원이고 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득은 약 500,000,000원으로 고정해 봐야 하며, 이는 감정가의 183.8% 수준입니다.

후순위 등기권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금이 남습니다. 근린시설이라는 용도와 3회 유찰 사실까지 함께 보면, 이 사건은 낮은 최저가보다 인수보증금과 점유관계를 먼저 봐야 하는 물건입니다. 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 높다”입니다.