창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층123호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설로 확인됩니다. 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 말소기준권리는 2024.02.27 설정된 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 1,800,000,000원 근저당, 주식회사대일시스템 500,000,000원 근저당, 하동군·국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. 추인수는 2024.01.29 전입, 보증금 500,000,000원으로 조사됐고 말소기준일 2024.02.27보다 앞섭니다. 배당 시나리오에서도 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 최저가 746,711,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 선순위 임차인은 남는다

2024.03.21 정종구 504,900,000원 가압류, 2024.03.27 주식회사 우림석건 314,600,000원 가압류, 우연종함건설주식회사 1,774,000,000원 가압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 현재 남아 있는 중소기업은행·주식회사대일시스템 근저당, 하동군·국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 6명, 그중 선순위 대항력 1명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표의 6명은 모두 실제 임차인 6명입니다. 이 가운데 김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반대로 추인수만 말소기준보다 앞선 선순위 임차인입니다.

③ 가격 — 최저가가 아니라 1,246,711,000원이 현재 기준선

현재 회차 최저매각가는 746,711,000원입니다. 그러나 배당 시나리오에서 추인수의 보증금 500,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정한 실질취득은 다음과 같습니다.

실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 최근 거래를 단순 비교하는 방식보다 실제 임대수익, 점포별 점유관계와 현장 상권 확인이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 746,711,000원 가정)

현재 회차 채권총액 11,300,000,000원 중 예상배당은 736,843,890원, 미배당은 10,563,156,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 별개

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2023.10.20입니다. 승강기설비·소방관련설비·위생설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
• 도로. 남측에 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
• 계획. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역과 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역 관련 사항이 있습니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 기존 벽체 구분 없이 목재 가벽을 설치한 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 최저가 746,711,000원에 선순위 임차보증금 500,000,000원을 더한 1,246,711,000원을 현재 회차의 가격 기준으로 보세요.
• 추인수 계약 원본. 보증금 500,000,000원, 전입일 2024.01.29, 우선변제권 없음으로 조사된 선순위 임차관계의 계약서·점유현황을 확인해야 합니다.
• 강근숙 보증금. 보증금이 미상이고 2025.08.29 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서에서 금액과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 6명 점유·명도. 지리산 복권방, 필부동산, 화개숯불갈비, 곤지암할매 소머리국밥족발, 봉평막국수, 전선옥백년명가가 조사됐습니다. 점유구획과 실제 영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가벽 상태. 기존 벽체 구분 없이 목재 가벽이 설치된 상태이므로 각 점유공간의 경계와 원상회복 필요 여부를 확인하세요.
• 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여·인수 관계는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 숫자는 500,000,000원이다

이 물건은 감정가 2,177,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 746,711,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 추인수의 선순위 임차보증금 500,000,000원 전액 인수입니다. 현재 회차에서 최저가와 인수액을 합치면 실질취득은 1,246,711,000원입니다.

후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸한다는 점은 분명하지만, 실제 임차인은 6명이고 그중 1명은 대항력이 있으며 다른 1명은 보증금이 미상입니다. 게다가 근린시설이고 여러 영업점이 조사됐으며 목재 가벽으로 구획된 상태입니다. 따라서 이 사건은 “낮아진 최저가”보다 선순위 임차보증금·다수 점유·현장 구획을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.