창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층 203호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 2024.02.27. 중소기업은행의 채권최고액 9,000,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사우림석건·주식회사풍년유통 근저당, 하동군·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. 추인수는 2024.01.29. 전입, 보증금 500,000,000원으로 조사됐고 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금은 현재 최저가 139,601,000원보다 훨씬 크므로, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 권리비용을 크게 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명

실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 강근숙은 2025.08.29. 배당요구를 했지만 보증금은 미상입니다. 반면 추인수만 말소기준보다 앞선 전입으로 매수인 인수 위험의 중심입니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 할인은 아니다

감정가는 407,000,000원, 현재 최저매각가는 139,601,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 추인수의 대항력 보증금이 500,000,000원이므로, 대항력 인수형 계산에서는 현재 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수분이 커져 실질취득은 약 500,000,000원으로 고정됩니다.

실질취득 약 500,000,000원은 감정가 407,000,000원보다도 높습니다. 실거래 비교 대신 감정가·회차별 최저가와 인수 구조를 기준으로 보면, 현재 회차의 낮은 표면 최저가는 투자 판단의 핵심 지표가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,601,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,754,414원을 제외한 136,846,586원이 선순위 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 11,640,292,040원입니다. 별도로 대항력 임차인 추인수의 보증금 500,000,000원은 매수인 실질취득 판단의 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 이용. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 2023.10.20입니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하며, 남측으로 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
• 설비. 승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
• 계획. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 추인수 보증금 확인. 2024.01.29. 전입, 보증금 500,000,000원의 대항력 임차인이 핵심입니다. 최종 매각물건명세서와 임대차 원본에서 존속 범위를 반드시 대조해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 139,601,000원이지만 권리비용을 반영한 실질취득은 약 500,000,000원 기준으로 봐야 합니다.
• 추가 유찰 효과. 4회 유찰 시 97,720,700원, 5회 유찰 시 68,404,490원으로 내려가도 대항력 인수형에서는 실질취득이 약 500,000,000원으로 유지됩니다.
• 강근숙 보증금. 2025.04.07. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 2025.08.29. 배당요구가 접수돼 있어 금액 확인이 필요합니다.
• 다수 점유자. 근린시설 내 6명의 임차인이 조사돼 있어 점유관계와 명도 범위를 개별 확인해야 합니다.
• 후순위 권리. 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사우림석건·주식회사풍년유통 근저당, 하동군·국 압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.

맺으며 — “34.3% 최저가”보다 “500,000,000원 실질취득”을 봐야 한다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 407,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 139,601,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 추인수의 500,000,000원 대항력 보증금이 말소기준권리보다 먼저 존재하기 때문입니다.

대항력 인수형 기준에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수되는 미배당분이 늘어나 실질취득이 약 500,000,000원으로 고정됩니다. 이는 감정가 407,000,000원보다도 높은 수준입니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 이미 3회 유찰된 이력, 6명의 점유 임차인까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 고위험 권리구조입니다. 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부와 그 범위를 원본에서 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.