창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층 211호의 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 425,320,000원으로 감정가 1,240,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차인의 보증금 인수가 핵심입니다. 추인수는 2024.01.29. 전입해 2024.02.27. 말소기준 근저당보다 앞서며, 보증금은 500,000,000원입니다. 따라서 이 임차보증금은 매수인이 떠안을 가능성이 아니라, 배당구조상 전액 인수로 반영된 금액입니다.
현재 최저가 425,320,000원은 보증금 500,000,000원보다 낮습니다. 이 경우 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 보증금 500,000,000원으로 고정됩니다. 4회 유찰 시 최저가는 297,724,000원, 5회 유찰 시 208,406,800원까지 내려가지만, 각 회차에서도 매수인 인수액은 500,000,000원으로 제시돼 있습니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질취득비용이 500,000,000원 아래로 떨어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 211호 |
| 도로명 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2층 · 사용승인 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 425,320,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.02.27. 설정된 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 1,800,000,000원 근저당과 주식회사대일시스템 500,000,000원 근저당, 하동군·국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 가압류 3건은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 500,000,000원 인수 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
강근숙은 2025.08.29. 배당요구를 했고 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 전입일 2025.04.07.은 말소기준 2024.02.27.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 나머지 김수열·김수현·김명서·전선옥도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 이 사건에서 매수인에게 직접 연결되는 핵심 임차위험은 추인수 보증금 500,000,000원입니다.
③ 배당과 실질취득 (매각가 425,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,653,200원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 418,666,800원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대일시스템 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 11,300,000,000원, 배당액은 418,666,800원, 미배당액은 10,881,333,200원입니다. 별도로 대항력 임차인 추인수의 보증금 500,000,000원은 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 5억원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 425,320,000원 | 418,666,800원 | 10,881,333,200원 | 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 297,724,000원 | 292,755,864원 | 11,007,244,136원 | 500,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 208,406,800원 | 204,689,105원 | 11,095,310,895원 | 500,000,000원 |
이 사건의 구조는 명확합니다. 현재 회차 425,320,000원뿐 아니라 4회 유찰 시 297,724,000원, 5회 유찰 시 208,406,800원으로 최저가가 내려가도 매수인 인수액은 500,000,000원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 구간에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수해야 할 미배당 보증금이 커지므로 실질취득비용은 약 500,000,000원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 부지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근으로 근린생활시설과 주택 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 남측에 남도교차로, 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 사용승인일은 2023.10.20입니다. 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,926㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지 등의 지정이 있고 접도구역·역사문화환경보존지역 등 제한사항이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 500,000,000원을 기준으로 자금계획. 현재 최저가 425,320,000원만으로 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 추인수 임대차 원본 확인. 보증금 500,000,000원, 전입 2024.01.29., 대항력 및 배당 여부를 매각물건명세서·현황조사·임대차 원본으로 최종 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 명도 검토. 현황조사상 실제 임차인 6명이 확인되므로 영업점별 점유 범위와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 배당요구일은 2025.08.29.이나 보증금이 확인되지 않아 명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 근린시설 환금성 검토. 주거용 부동산과 달리 상가·근린시설은 임대수익과 실제 영업수요에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많아도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 1,240,000,000원도, 현재 최저가 425,320,000원도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 추인수의 보증금 500,000,000원입니다. 현재 최저가보다 큰 대항력 보증금이 매수인에게 인수되는 구조여서, 현재 회차는 물론 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 약 500,000,000원으로 고정됩니다.
후순위 근저당·압류는 매각으로 정리되지만, 선순위 임차인이 남는다는 점에서 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 여기에 현황조사상 임차인이 6명이고, 근린시설이라는 용도까지 감안하면 ‘3회 유찰이라 싸다’는 접근보다 임차보증금 인수와 점유관계 확인이 먼저입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 500,000,000원의 실질취득비용을 감당할 가치가 있는지 확인하는 데 있습니다.
