창원지방법원 2025타경30928. 화개장터 남동측 인근에 위치한 신화개타운 1층 117호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 사용승인일은 2023.10.20이고 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 등기상 소유자는 화개옥로타운주식회사이며, 2024.02.27 중소기업은행의 채권최고액 9,000,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부의 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 임차관계입니다. 실제 임차인은 6명이고, 그중 추인수는 2024.01.29 전입으로 말소기준일 2024.02.27보다 앞섭니다. 보증금은 500,000,000원이며 대항력이 인정되는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 117호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2층 건 · 사용승인일 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 205,114,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준은 2024.02.27 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행의 1,800,000,000원 근저당, 주식회사풍년유통의 875,771,104원 근저당, 하동군 압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 3월의 가압류 3건은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.08.29 승계 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
추인수를 제외한 5명의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 강근숙은 2025.08.29 배당요구를 했지만 보증금은 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 6명은 모두 실제 임차인으로 봅니다.
② 가격 해석 — 감정가 34.3%만 보면 틀린다
현재 최저매각가는 205,114,000원으로 감정가 598,000,000원의 약 34.3%입니다. 표면적으로는 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 추인수의 보증금이 500,000,000원이므로, 이 사건은 최저가 자체가 매수인의 경제적 취득원가를 나타내지 않습니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 205,114,000원이 아니라 약 500,000,000원입니다. 이는 감정가 598,000,000원의 약 83.6% 수준입니다.
동일·유사 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 약 500,000,000원 실질취득비용이 실제 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,596원 |
| 인수 · 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 201,442,404원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 11,675,771,104원, 채권자 예상배당은 201,442,404원, 미배당은 11,474,328,700원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수 항목으로 잡혀 있습니다. 실질취득비용 판단에서는 대항력 인수형 원칙에 따라 낙찰가와 인수액을 단순 중복합산하지 않고 보증금 수준인 약 500,000,000원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 남측에 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 사항이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 지목 대, 토지면적 3,926㎡이며 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 205,114,000원이 아니라 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 500,000,000원입니다.
- 추인수 임대차 원본 확인. 전입일 2024.01.29, 보증금 500,000,000원, 우선변제권 없음이라는 핵심 조건을 매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 실제 임차인이 6명이고 각기 다른 점포를 점유하고 있으므로 점유관계와 인도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 배당요구일은 2025.08.29이나 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 판단을 위해 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 117호 단독 가격만 떼어 해석하지 말고 매각 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교값이 없어 약 500,000,000원의 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.05억 낙찰”이 아니라 “약 5억 취득”으로 봐야 한다
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 598,000,000원에서 최저가 205,114,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 추인수의 보증금이 500,000,000원이고, 우선변제 없이 매수인 인수 구조로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아질수록 싸지는 전형적인 유찰형 물건이 아닙니다.
4회 유찰 143,579,800원, 5회 유찰 100,505,860원까지 내려가더라도 대항력 보증금 구조가 유지되는 한 실질취득비용은 약 500,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 게다가 실제 임차인이 6명이고 근린시설이며, 현재까지 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교값도 없어 5억원이 시세 대비 싼지 확인되지 않았습니다. 권리위험은 크고, 가격 메리트는 입증되지 않은 상태. 이 사건에서는 ‘최저가 34.3%’보다 ‘대항력 보증금 5억원’을 먼저 봐야 합니다.
