창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층 119호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 2024.02.27. 소유권보존과 동시에 중소기업은행의 채권최고액 9,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사풍년유통 근저당, 하동군·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 점유한 임차인 추인수입니다. 추인수는 2024.01.29. 전입했고 보증금이 500,000,000원으로 확인됩니다. 말소기준인 2024.02.27. 중소기업은행 근저당보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당 시뮬레이션에서도 우선변제권이 없는 보증금 인수형으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 119호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 205,114,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
후순위 등기권리는 비교적 단순합니다. 2024.03.07. 중소기업은행의 추가 근저당 1,800,000,000원과 2025.02.26. 주식회사풍년유통의 근저당 875,771,104원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 하동군 압류와 국 압류, 2025.06.16. 중소기업은행의 임의경매개시결정도 같은 이유로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 대항력 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 후순위 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 후순위 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 없음 | 인수형 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 후순위 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.29 | 없음 | 후순위 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 후순위 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입자는 추인수 1명입니다. 김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 전입일이 2024.02.27. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 구조 — 34.3% 최저가보다 실질취득 5억원을 봐야 한다
현재 최저매각가는 205,114,000원으로 감정가 598,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비율이 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 추인수의 대항력 있는 보증금 500,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문입니다.
실질취득 약 500,000,000원은 감정가 598,000,000원의 약 83.6%입니다. 그러나 감정가는 실거래 시세가 아니므로 이 비율만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건은 최근 실거래와 직접 비교해 가격 메리트를 확인하기보다, 대항력 보증금 인수 구조와 3회 유찰 이력을 우선해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,596원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 201,442,404원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 11,675,771,104원, 예상배당은 201,442,404원, 미배당은 11,474,328,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~32는 근린생활시설이며, 본건이 포함된 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.10.20.이며 승강기설비, 소방관련설비, 위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역에 관한 제한이 확인됩니다.
- 유찰. 현재 3회 유찰된 상태로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추인수 보증금 우선 확인. 보증금 500,000,000원, 전입 2024.01.29., 대항력 있음, 우선변제권 없음이라는 인수 구조를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 205,114,000원만 기준으로 판단하지 말고 실질취득 약 500,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
- 강근숙 임대조건 확인. 전입 2025.04.07., 배당요구 2025.08.29.이나 보증금과 월세가 확인되지 않아 임대조건 보완 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 압류·배당 확인. 하동군·국 압류는 말소기준 이후라 소멸하는 구조지만, 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 점유 확인. 현황조사상 6명의 실제 임차인이 확인되므로 각 점유부분과 영업 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “5억 실질취득”
이 물건은 감정가 598,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 205,114,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심 임차인 추인수의 보증금은 500,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 따라서 이 사건에서 2.05억원이라는 최저가는 실질 매입가격을 보여주지 못합니다.
정확도 규칙에 따라 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수분이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정됩니다. 현재 회차든 4회·5회 유찰 시나리오든 판단의 출발점은 약 500,000,000원입니다. 여기에 실제 임차인 6명, 일괄매각, 3회 유찰이라는 조건까지 겹쳐 있으므로, 단순한 저가 낙찰형이 아니라 인수관계 검증이 우선인 고난도 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
