창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층 201호의 근린생활시설입니다. 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사풍년유통 근저당, 미래철강 가압류, 하동군·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리만 보면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 현황조사상 실제 임차인은 6명이고, 그중 추인수는 2024.01.29. 전입으로 2024.02.27. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 500,000,000원, 우선변제권은 확인되지 않았으며 대항력이 있어 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 201호 |
| 도로명 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 792,000,000원 / 271,656,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024년 3월의 정종구·주식회사 우림석건·우연종함건설주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 승계가 핵심 위험은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024-06-07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025-06-18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024-01-29 | 500,000,000원 | - | 있음 | 미상 | 매수인 인수 가능 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025-01-10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025-04-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025-02-26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
강근숙은 보증금이 확인되지 않았지만 전입일이 2025.04.07.로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.29. 접수돼 있습니다. 나머지 김수열·김수현·김명서·전선옥도 모두 말소기준권리 이후 전입입니다.
③ 가격의 핵심 — 낙찰가가 아니라 ‘실질취득’
현재 회차 최저매각가는 271,656,000원입니다. 그러나 대항력 있는 추인수의 보증금 500,000,000원이 최저가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 더 내려가면 미배당·인수 부담이 그만큼 커져 실질취득 총액은 약 500,000,000원 수준으로 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 실질취득 기준 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 271,656,000원 | ≈ 500,000,000원 | 11,432,722,812원 |
| 4회 유찰 시 | 190,159,200원 | ≈ 500,000,000원 | 11,513,078,657원 |
| 5회 유찰 시 | 133,111,439원 | ≈ 500,000,000원 | 11,569,327,749원 |
④ 예상배당표 (매각가 271,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,603,184원 |
| 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 267,052,816원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 미래철강 | 24,004,524원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 4,603,184원을 제외한 267,052,816원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 추인수 보증금은 배당표상 0원이며 대항력으로 인해 매수인 부담 판단이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 남측에 남도교차로가 있으며 남동측과 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인일자는 2023.10.20.이며, 승강기·소방관련·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하며, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추인수 임대차 원본 확인. 전입일 2024.01.29., 보증금 500,000,000원, 대항력 있음으로 조사돼 있어 임대차계약서와 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 3회 유찰로 271,656,000원까지 내려왔지만 실질취득은 약 500,000,000원 기준입니다.
- 강근숙 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 2025.08.29. 배당요구가 접수돼 있어 배당관계 확인이 필요합니다.
- 점유자 다수. 실제 임차인 6명이 각 영업장을 점유하고 있어 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업시설 처리 문제를 개별 확인해야 합니다.
- 권리 소멸과 보증금 인수 구분. 후순위 등기가 소멸한다는 사실과 대항력 임차보증금의 승계 여부는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “2.72억 낙찰”이 아니라 “실질 약 5억 취득”으로 보라
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2024.01.29. 전입한 추인수가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 500,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가 271,656,000원이 낮아 보여도 가격 판단의 기준은 실질취득 약 500,000,000원입니다. 후순위 등기권리는 대부분 정리되지만, 대항력 임차인의 보증금은 매수인 측 위험으로 남습니다. 등기 소멸은 비교적 명확하지만, 임차인 인수가 승부처인 근린시설 경매입니다.
