창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층 208호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 말소기준은 2024.02.27. 설정된 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사풍년유통 근저당, 하동군·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 2024.01.29. 전입한 추인수가 말소기준권리인 2024.02.27.보다 앞서고, 보증금이 500,000,000원입니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당자료에 반영되어 있어 배당으로 보증금을 회수하지 못하면 매수인 부담이 남습니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 인수 미배당분이 늘어, 낙찰가 + 인수분의 실질취득액은 약 500,000,000원 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2층 · 사용승인일 2023.10.20 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 107,702,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.03.21.~2024.03.27.의 가압류 3건은 이미 말소됐고, 이후 남아 있는 추가 근저당과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 담보권은 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력 선순위 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 인수 가능 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 매수인에게 직접적인 인수 위험을 만드는 사람은 말소기준권리보다 먼저 전입한 추인수 1명입니다. 강근숙은 보증금이 확인되지 않았지만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34%라는 숫자의 착시
감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가는 107,702,000원으로 3회 유찰 뒤 감정가의 34% 수준입니다. 표면상 큰 폭으로 내려온 가격처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가 자체가 투자비용을 설명하지 못합니다.
실질취득 약 500,000,000원은 감정가 314,000,000원보다도 높습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없고, 특히 이 사건은 최저가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조이므로 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,307,828원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 105,394,172원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 107,702,000원은 집행비용 2,307,828원과 중소기업은행 105,394,172원 배당으로 전부 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 11,570,376,932원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 추인수 보증금은 배당으로 회수되지 않는 구조이므로 매수인 실질취득 계산에서 반드시 별도로 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 남측에 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~32는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2023.10.20입니다. 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역 등에 해당하고, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태로 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 107,702,000원 낙찰가가 실질취득가가 아닙니다. 대항력 보증금 미배당분을 합쳐 약 500,000,000원으로 보아야 합니다.
- 추인수 점유·계약관계 확인. 전입일 2024.01.29, 보증금 500,000,000원, 대항력 있음으로 파악된 임차인입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 2025.08.29. 배당요구가 접수되어 있습니다.
- 상가 점유관계 확인. 김수열·김수현·추인수·김명서·강근숙·전선옥 등 실제 임차인 6명의 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 11,570,376,932원입니다. 4회 유찰 시 11,602,136,749원, 5회 유찰 시 11,624,347,056원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 배당요구 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 중요한 것은 5억 보증금
이 사건은 숫자만 보면 3회 유찰로 감정가 314,000,000원이 107,702,000원까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 추인수의 500,000,000원 보증금이 말소기준보다 앞서고 대항력이 있어, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어납니다. 따라서 현재 회차에서도 실질취득액은 약 500,000,000원으로 보아야 합니다.
후순위 근저당과 압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그보다 큰 선순위 임차보증금이 남습니다. 감정가보다 높은 실질취득 부담과 3회 유찰이 겹친 만큼, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 보증금 인수 위험입니다. 현재 조건만 놓고 보면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
