창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층107호 근린상가입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인일자는 2023.10.20입니다. 소유자는 화개옥로타운주식회사입니다.
등기상 말소기준은 2024.02.27 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사풍년유통 근저당, 하동군·국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 추인수의 전입일 2024.01.29가 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층107호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2층 건 · 사용승인일자 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 244,216,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차는 남는다
말소기준권리는 2024.02.27 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당 1,800,000,000원, 주식회사풍년유통 근저당 875,771,104원, 하동군·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 정종구·주식회사 우림석건·우연종함건설주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.29 신청 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 강근숙은 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 보증금과 배당관계를 다시 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 실제 임차인은 6명입니다.
② 가격 구조 — 244,216,000원이 아니라 약 500,000,000원
현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 최저가가 244,216,000원까지 떨어졌습니다. 표면 할인만 보면 큰 폭이지만, 이 사건은 일반적인 “최저가가 내려갈수록 취득가도 내려가는” 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 244,216,000원 | 239,996,976원 | 11,435,774,128원 | 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 170,951,200원 | 167,757,883원 | 11,508,013,221원 | 500,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 119,665,839원 | 117,190,517원 | 11,558,580,587원 | 500,000,000원 |
즉 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 대항력 임차보증금 때문에 매수자의 가격 판단 기준은 변하지 않습니다. 이 사건에서 “감정가 34%”라는 숫자는 실질취득가를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,219,024원 |
| 인수 · 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 239,996,976원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 11,675,771,104원 중 채권자 예상배당은 239,996,976원, 미배당은 11,435,774,128원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 500,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 “화개장터” 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 승강기설비·소방관련설비·위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 남도교차로가 있고, 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이고, 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 244,216,000원이 감정가 712,000,000원보다 크게 낮아도, 대항력 임차보증금 500,000,000원을 먼저 보아야 합니다.
- 추인수 계약관계 확인. 전입 2024.01.29, 보증금 500,000,000원, 우선변제권 미상으로 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후이지만 보증금이 미상이며 2025.08.29 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 지리산 복권방·필부동산·화개숯불갈비·곤지암할매 소머리국밥족발· 봉평막국수·전선옥백년명가 등 실제 임차인 6명의 점유와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각대상 전체 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 문건과 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”가 실질 취득가 34%는 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 712,000,000원에서 244,216,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 추인수의 선순위 대항력 보증금 500,000,000원에서 갈립니다. 정확도 룰에 따라 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 실질취득을 약 500,000,000원으로 고정해 봐야 하므로, 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려간다고 해서 그 자체로 투자 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
등기부상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인은 별개의 문제입니다. 여기에 실제 임차인이 6명이고 근린상가이며 이미 3회 유찰된 점까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금 인수관계의 확정입니다.
