창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층 105호, 감정 이용상태가 근린생활시설인 상가형 집합건물입니다. 감정가 285,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 97,755,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 34% 수준이라 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 초점은 최저가가 아닙니다. 2024.01.29. 전입한 추인수가 2024.02.27. 중소기업은행 근저당보다 앞서고, 보증금이 500,000,000원으로 확인됩니다.
추인수는 대항력이 있고 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 경매대금에서 보증금을 배당받아 정리되는 구조가 아니라 매수인이 보증금 반환관계를 이어받는 위험이 남습니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가더라도 인수 부담이 커지는 방향으로 작동하므로 실질취득 판단은 최저가가 아니라 보증금 약 500,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층105호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 97,755,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2023.10.20 |
| 기타 | 내부 가벽을 설치해 분리 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.02.27. 을구 1번 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 송미경 가압류, 하동군·국 압류, 주식회사풍년유통 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 정종구·주식회사 우림석건·우연종함건설주식회사 가압류도 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 | 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 대항력 있음 | 없음 | 인수 |
| 김수열 | 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김수현 | 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김명서 | 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강근숙 | 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.08.29 | 인수 없음 |
| 전선옥 | 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 임차인은 없습니다. 김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 강근숙은 보증금이 확인되지 않지만 전입일 자체가 2025.04.07.로 말소기준 뒤이고, 2025.08.29. 배당요구가 접수되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 97,755,000원이 아니라 약 500,000,000원을 본다
현재 최저매각가는 97,755,000원으로 감정가 285,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 이 숫자만 놓고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 추인수의 보증금 500,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안는 미회수 보증금 부담이 커지는 대항력 인수형입니다.
따라서 현재 회차뿐 아니라 4회 유찰 시 68,428,500원, 5회 유찰 시 47,899,950원으로 최저가가 더 내려가더라도 실질취득 판단은 약 500,000,000원 축에 고정됩니다. 감정가 285,000,000원보다도 훨씬 높은 수준이어서, 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,159,590원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 95,595,410원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 송미경 | 29,450,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,159,590원을 제외한 95,595,410원이 을구 1번 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액 11,705,221,104원 중 95,595,410원만 배당되어 미배당액은 11,609,625,694원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 배당 없이 매수인 인수 항목으로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 11,609,625,694원 | 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 68,428,500원 | 66,796,787원 | 11,638,424,317원 | 500,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 47,899,950원 | 46,637,751원 | 11,658,583,353원 | 500,000,000원 |
현재 회차에서 4회·5회 유찰까지 가면 최저매각가는 계속 내려갑니다. 하지만 선순위 임차보증금 문제는 그대로 남습니다. 즉 이 사건에서 반복 유찰은 매각가격의 하락일 뿐, 핵심 인수위험의 해소가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2023.10.20입니다. 승강기·소방관련·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡입니다. 남측 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 890,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 추인수의 보증금 500,000,000원, 전입일 2024.01.29., 대항력 및 우선변제권 상태를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 97,755,000원만 보고 감정가 대비 할인율을 투자 메리트로 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 약 500,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 점유자 6명 확인. 추인수 외에도 김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥이 조사되어 있고 내부 가벽으로 분리 이용 중입니다.
- 강근숙 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않았고 2025.08.29. 배당요구가 접수되어 있어 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 다회유찰의 의미. 현재 3회 유찰 상태이며 추가 유찰 시 68,428,500원·47,899,950원으로 내려가도 선순위 보증금 위험은 해소되지 않습니다.
- 상가 환금성 점검. 근린시설이므로 실제 영업수요·임대수요·점포 분할 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “5억 보증금”이 먼저다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 285,000,000원에서 3회 유찰돼 97,755,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석 결과는 그 반대 방향을 가리킵니다. 2024.01.29. 전입한 추인수의 500,000,000원 보증금이 2024.02.27. 말소기준보다 앞서고, 대항력이 인정되는 구조이기 때문입니다.
후순위 근저당·가압류·압류가 모두 소멸한다는 점은 장점이지만, 그보다 큰 선순위 임차보증금이 남습니다. 현재 회차에서 더 유찰되더라도 이 핵심은 바뀌지 않습니다. 최저가가 내려갈수록 싸지는 경매가 아니라, 보증금 약 5억원이 실질취득 가격을 지배하는 물건입니다. 근린시설이라는 용도, 다수 점유, 3회 유찰까지 함께 보면 외형상 할인율만으로 접근하기 어려운 고위험 사건입니다.
