창원지방법원 2025타경30928. 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층109호의 근린시설입니다. 감정가는 712,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 244,216,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준까지 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 추인수가 있고, 보증금은 500,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.02.27 중소기업은행 근저당권입니다. 추인수의 전입일은 2024.01.29로 그보다 앞서며, 현황조사에서도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 반면 김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 6명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 244,216,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.02.27 설정된 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 이후의 중소기업은행 추가 근저당 1,800,000,000원, 임윤옥 근저당 79,200,000원, 주식회사풍년유통 근저당 875,771,104원, 하동군·국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 등기됐던 정종구·주식회사 우림석건·우연종함건설주식회사 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강근숙은 2025.08.29 배당요구가 접수됐지만 보증금은 미상입니다. 다만 전입일이 2025.04.07로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 이 사건에서 매수인에게 직접 연결되는 핵심은 추인수 1명입니다.
③ 가격 판단 — 2.44억이 아니라 ‘약 5억’
현재 최저매각가는 244,216,000원입니다. 추인수의 대항력 있는 보증금 500,000,000원이 그보다 크기 때문에, 입찰가가 내려갈수록 인수해야 할 미배당 부분이 커지고 총 실질취득비용은 보증금 수준인 약 500,000,000원으로 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 244,216,000원 | 255,784,000원 | 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 170,951,200원 | 329,048,800원 | 500,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 119,665,839원 | 380,334,161원 | 500,000,000원 |
감정가 712,000,000원과 비교하면 실질취득 500,000,000원은 약 70.2% 수준입니다. 다만 감정가는 실거래 시세 그 자체가 아니므로, 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 실제 입찰가격의 매력도는 확인 가능한 거래가격과 임대수익 등을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,219,024원 |
| 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 239,996,976원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 임윤옥 | 79,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 미배당액은 11,514,974,128원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권자인 중소기업은행에 239,996,976원 배당되는 것으로 계산돼 있으며, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 남측에 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일자는 2023.10.20입니다. 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 5억을 먼저 본다. 현재 최저가 244,216,000원보다 추인수 보증금 500,000,000원이 더 큽니다. 실질취득 상한 판단은 5억을 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰 할인율에 현혹되지 않는다. 4회·5회 유찰로 최저가가 내려가더라도 룰상 실질취득은 약 500,000,000원으로 고정됩니다.
- 추인수 점유·계약관계 확인. 화개숯불갈비 점유, 전입일 2024.01.29, 보증금 500,000,000원의 원본 계약관계와 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 봉평막국수 점유자의 보증금은 미상이며 2025.08.29 배당요구가 접수됐습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.44억”보다 “대항력 보증금 5억”이 먼저다
이 사건의 핵심 숫자는 최저매각가 244,216,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 추인수의 보증금 500,000,000원입니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔지만, 그만큼 미배당 인수분이 커지는 구조이므로 실질취득비용은 약 500,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 대항력 임차인 1명의 존재가 가격 구조 전체를 바꿉니다. 따라서 이 물건의 결론은 “감정가 대비 대폭 할인”이 아니라, “대항력 보증금 5억을 감수하고도 성립하는 가격인가”를 검증한 뒤 입찰할 물건입니다.
