창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 ‘신화개타운’ 2층 205호 근린생활시설입니다. 감정가 905,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 310,415,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 34%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 중심은 유찰률이 아닙니다. 2024.01.29 전입한 추인수의 보증금 500,000,000원이 2024.02.27 중소기업은행 근저당권보다 앞서기 때문입니다.
추인수는 현황조사상 ‘화개숯불갈비’ 점유자로 확인되고, 보증금 500,000,000원, 말소기준권리 전 전입으로 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 배당구조에서는 우선변제권이 없어 보증금 배당액이 0원으로 잡혀 있고, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 최저가가 보증금보다 낮은 이 사건은 룰상 실질취득 기준을 약 500,000,000원으로 고정해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 · 사용승인일자 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 905,000,000원 / 310,415,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 청구금액 | 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행, 변수는 선순위 임차인
말소기준권리는 2024.02.27 을구 1번 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 1,800,000,000원 근저당, 주식회사풍년유통 875,771,104원 근저당, 국·하동군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 3월의 가압류 3건은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 | 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 | 없음 | 인수 500,000,000원 |
| 김수열 | 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명서 | 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강근숙 | 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선옥 | 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
추인수를 제외한 임차인들은 전입일이 모두 말소기준권리 이후로 분류되어 대항력 없음입니다. 강근숙은 배당요구를 2025.08.29 접수했으나 보증금이 미상이며, 전입일 자체는 말소기준권리 이후입니다. 이 사건의 인수 판단에서 금액상 핵심은 추인수의 500,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — ‘감정가 34%’가 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저가는 310,415,000원으로 감정가 905,000,000원의 34% 회차입니다. 그러나 대항력 있는 추인수의 보증금 500,000,000원이 현재 최저가보다 큽니다. 이 유형에서는 최저가 자체가 아니라 룰상 실질취득 약 500,000,000원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
4회 유찰 시 최저가는 217,290,500원, 5회 유찰 시 152,103,350원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 500,000,000원으로 동일합니다. 따라서 추가 유찰만 보고 “낙찰가가 내려갔으니 그만큼 싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,145,810원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 305,269,190원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 배당에서 채권자 총 채권액은 11,675,771,104원, 총 배당액은 305,269,190원, 미배당은 11,370,501,914원입니다. 추인수 보증금은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수액 500,000,000원이 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ‘화개장터’ 남동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설과 주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며, 승강기설비·소방관련설비·위생설비가 있습니다. 토지는 부정형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하고 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 890,700원/㎡이며 토지면적은 3,926.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추인수 임대차 원본 확인. 보증금 500,000,000원, 전입일 2024.01.29, 우선변제권 없음 및 대항력 판단의 전제가 되는 임대차관계와 점유 상태를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 310,415,000원을 취득비용으로 착각하지 말고, 이 사건은 룰상 실질취득 약 500,000,000원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 217,290,500원, 5회 유찰 시 152,103,350원이지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 500,000,000원으로 동일합니다.
- 근린시설 환금성 검증. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 동일·유사 상가의 실제 거래, 임대료, 공실 및 상권을 별도로 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 임차인 6명이 조사되어 있으므로 낙찰 후 각 점포의 점유관계와 인도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 조건이므로 매각대상 범위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가”보다 “500,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 905,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 310,415,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 보면 핵심을 놓칩니다. 추인수는 말소기준권리보다 앞선 2024.01.29 전입이고, 보증금은 500,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권 없이 배당 0원, 매수인 인수 500,000,000원으로 계산되어 있습니다.
따라서 이 물건의 경제성은 최저가 310,415,000원이 아니라 룰상 실질취득 약 500,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 이 핵심 기준은 바뀌지 않습니다. 여기에 실제 임차인 6명, 다수 점포 점유, 근린생활시설이라는 용도까지 겹칩니다. 낮은 최저가만으로 접근하기에는 권리·명도·환금성 부담이 큰 물건이며, 실거래와 임대수익 검증 없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
