창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층 202호의 근린생활시설입니다. 외형만 보면 3회 유찰로 감정가 551,000,000원에서 최저가 188,993,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리의 기준점은 2024.02.27 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원이고, 그보다 앞선 2024.01.29 추인수의 점유 신고가 확인됩니다. 추인수 보증금은 500,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 188,993,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수되는 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 + 인수분으로 보는 실질취득이 약 500,000,000원에 수렴합니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층202호 · 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2023.10.20 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 188,993,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 5억 임차인이 핵심
등기권리만 보면 말소기준인 2024.02.27 중소기업은행 근저당권 이후의 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부 밖의 점유관계가 결정적입니다. 추인수는 2024.01.29, 즉 말소기준보다 앞서 점유 신고가 되어 있고 보증금은 500,000,000원입니다. 예상배당에서도 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 반영돼 보증금이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
6명 가운데 가격판단을 뒤집는 사람은 추인수입니다. 나머지 5명은 말소기준권리인 2024.02.27 이후 신고되어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 강근숙은 보증금과 차임이 확인되지 않았지만 신고일은 2025.04.07이고, 2025.08.29 배당요구가 접수돼 있습니다.
② 가격 비교 — 34.3% 낙찰가가 아니라 90.7% 실질취득으로 봐야 한다
감정가는 551,000,000원, 현재 최저가는 188,993,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 추인수의 대항력 보증금 500,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 이 사건의 핵심 가격은 약 500,000,000원의 실질취득입니다.
4회 유찰 시 매각가는 132,295,099원, 5회 유찰 시에는 92,606,569원까지 내려가지만 대항력 보증금은 500,000,000원입니다. 이 때문에 대항력 인수형 가격판단에서는 추가 유찰 자체가 실질취득 총액을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 5억 보증금 승계 구조를 어떻게 해석하고 해소할 수 있느냐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,445,902원 |
| 인수. 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 185,547,098원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 새한 | 54,700,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 188,993,000원이 집행비용 3,445,902원과 중소기업은행 1순위 근저당 185,547,098원 배당으로 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 11,544,924,006원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 추인수 보증금은 배당액 0원으로 계산돼 대항력 인수 위험이 가격판단의 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2023.10.20의 철근콘크리트구조 건물로 승강기설비·소방관련설비·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 지목 대, 토지면적 3,926.0㎡이며 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 188,993,000원이 아니라 대항력 보증금까지 반영한 실질취득 약 500,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 추인수 임대차 확인. 2024.01.29 신고, 보증금 500,000,000원, 대항력 有·우선변제권 無로 반영된 임대차관계를 원본 서류와 점유 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 실제 임차인은 6명입니다. 각 영업장의 현재 점유 여부와 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 강근숙 임대차 확인. 봉평막국수 점유자의 보증금·차임은 미상이며 2025.08.29 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산 주의. 4회 유찰 시 132,295,099원, 5회 유찰 시 92,606,569원이지만 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락만큼 실질취득이 내려간다고 볼 수 없습니다.
- 상업용 환금성 확인. 화개장터 인근 근린생활시설이라는 이용 특성에 맞춰 실제 임대수요·공실·점포별 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.89억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 551,000,000원에서 3회 유찰돼 188,993,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 말소기준보다 먼저 들어온 추인수의 대항력 보증금 500,000,000원이 있습니다.
그래서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 500,000,000원입니다. 이는 감정가의 약 90.7% 수준입니다. 더구나 이미 3회 유찰된 근린생활시설이고 실제 임차인이 6명으로 점유관계도 단순하지 않습니다. 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만 보고 안전형으로 평가할 수 없습니다. 등기는 소멸형이지만, 임차인 보증금은 인수형. 이 사건은 최저가 할인율보다 대항력 임차인의 5억원 보증금을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
