창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 ‘신화개타운’ 1층 106호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 등기부의 말소기준은 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 엠엔지건설 가압류, 하동군·국 압류, 풍년유통 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 앞선 2024.01.29. 임차인 추인수의 전입입니다.
추인수는 ‘화개숯불갈비’ 부분을 점유하고 보증금이 500,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 배당표상 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 168,413,000원만 보면 감정가의 34.3%로 크게 할인된 것처럼 보이지만, 대항력 인수형의 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 500,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 106호 · 도로명 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 2층 건물 · 사용승인일 2023.10.20 · 본건 1층 106호 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 168,413,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 등기부상 2024.03.21. 정종구 가압류, 2024.03.27. 우림석건·우연종함건설 가압류는 이후 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 엠엔지건설 가압류, 하동군·국 압류, 중소기업은행 추가 근저당, 풍년유통 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 추인수의 전입은 2024.01.29.로 말소기준보다 먼저입니다. 등기권리가 정리된다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개로 봐야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 3회 유찰에도 실질취득은 약 5억
현재 최저매각가는 168,413,000원으로 감정가 491,000,000원의 약 34.3%입니다. 일반적인 권리정리형 경매라면 이 할인율 자체가 가격 메리트가 될 수 있지만, 이 사건은 대항력 있는 추인수의 보증금 500,000,000원이 더 큽니다. 따라서 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 500,000,000원입니다. 이는 감정가의 약 101.8%로, 감정가 이하의 할인 매수라고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 168,413,000원 | 500,000,000원 | ≈ 500,000,000원 | 11,835,915,886원 |
| 4회 유찰 시 | 117,889,099원 | 500,000,000원 | ≈ 500,000,000원 | 11,885,732,452원 |
| 5회 유찰 시 | 82,522,369원 | 500,000,000원 | ≈ 500,000,000원 | 11,920,534,138원 |
4회 유찰 시 매각가는 117,889,099원, 5회 유찰 시에는 82,522,369원까지 내려갑니다. 하지만 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 동안에는 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 낮아졌다고 볼 수 없습니다. 즉 이 사건은 ‘몇 번 더 유찰되면 싸진다’가 아니라, 선순위 보증금 500,000,000원 인수 구조가 해소되는지가 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,157,782원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 165,255,218원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 엠엔지건설 | 325,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,157,782원을 제외한 165,255,218원이 을구 1번 중소기업은행 근저당에 배당되고, 나머지 채권자는 배당받지 못합니다. 채권자 총 채권액은 12,001,171,104원, 총 예상배당은 165,255,218원, 미배당은 11,835,915,886원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ‘화개장터’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.10.20이며 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 승강기설비, 소방관련설비, 위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하고 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 점유관계는 현황조사에서 다수 영업점 임차인이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 보증금을 먼저 볼 것. 최저가 168,413,000원이 아니라 대항력 임차인 추인수 보증금 500,000,000원을 기준으로 실질취득을 판단해야 합니다.
- 추인수의 대항력·보증금 원본 대조. 전입일 2024.01.29, 보증금 500,000,000원, 우선변제권 없음 및 매수인 인수 산정이 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 동일한지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 착각하지 말 것. 4회 유찰 117,889,099원, 5회 유찰 82,522,369원으로 매각가는 내려가지만 인수형의 실질취득 판단은 약 500,000,000원입니다.
- 강근숙 배당관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 2025.08.29. 배당요구가 접수돼 있으므로 금액을 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 인도 계획. 실제 임차인 6명이 조사돼 있어 낙찰 후 점유관계 정리와 인도 일정은 각 영업점별로 확인할 필요가 있습니다.
- 점포 현황 직접 확인. 근린생활시설인 만큼 영업 지속 여부, 실제 사용부분, 관리비와 시설 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서를 서로 대조해 권리와 점유 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 5억 보증금이 가격을 결정한다”
이 사건의 표면만 보면 감정가 491,000,000원짜리 근린생활시설이 세 차례 유찰돼 168,413,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 추인수의 2024.01.29. 전입이 2024.02.27. 말소기준보다 앞서고, 보증금 500,000,000원이 대항력 있는 인수액으로 남습니다.
따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 할인율은 매수인의 실제 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 이 유형은 낙찰가보다 선순위 보증금이 큰 동안 실질취득을 약 500,000,000원으로 고정해 비교해야 하며, 이는 감정가의 약 101.8%입니다. 4회·5회까지 더 유찰돼도 이 핵심 구조가 바뀌지 않는 한 단순히 ‘싸졌다’고 평가할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금이 남는 고위험 인수형. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 추인수 보증금 인수 구조의 최종 확인입니다.
