창원지방법원 2025타경30928. 화개장터 남동측 인근 신화개타운 1층111호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.27. 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 9,000,000,000원)이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차인입니다.
추인수는 2024.01.29. 전입했고 보증금은 500,000,000원입니다. 말소기준일 2024.02.27.보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 것으로 정리되어 있으며, 예상배당에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 120,736,000원이 감정가보다 크게 낮아 보여도 실질취득비용은 약 500,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층111호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 120,736,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2023.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 온 5억 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 중소기업은행의 2024.03.07. 근저당권, 주식회사풍년유통의 2025.02.26. 근저당권, 하동군·국의 압류와 2025.06.16. 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024년 3월 접수된 가압류 3건은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 | 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추인수 | 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 / - | 있음 | 없음 | 인수 가능 |
| 김명서 | 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 / 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강근숙 | 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.29 | 없음 |
| 전선옥 | 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 / 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
추인수를 제외한 임차인들은 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 강근숙은 2025.08.29. 배당요구를 했으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 임차인은 총 6명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
③ 가격 구조 — 1.2억짜리 경매가 아니라 실질 5억 구조
현재 최저매각가는 120,736,000원으로 감정가 352,000,000원의 약 34.3%입니다. 표면 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 추인수의 보증금 500,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당으로 회수되는 구조가 아니라 매수인 인수로 계산돼 있으므로 실질취득은 약 500,000,000원입니다.
이는 감정가의 약 142.0%입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 시장가보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 오히려 주어진 수치만 놓고 보면 감정가보다 높은 실질취득비용을 부담하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,490,304원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 118,245,696원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 11,675,771,104원, 예상 배당액은 118,245,696원이며 미배당은 11,557,525,408원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수 위험으로 별도 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화개장터 남동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 건물은 2023.10.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물입니다.
- 도로. 남측으로 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역 등에 해당하며 접도구역·역사문화환경보존지역 등 제한사항이 있습니다.
- 설비. 승강기설비·소방관련설비·위생설비가 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 3회 유찰된 물건이어서, 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있는 가격·용도 구조를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추인수 임대차 원본 확인. 전입일 2024.01.29., 보증금 500,000,000원, 대항력 있음으로 정리된 핵심 임차인입니다. 입찰 전 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 120,736,000원이 아니라 약 500,000,000원을 취득비용 기준으로 놓고 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 84,515,200원, 5회 유찰 59,160,639원으로 최저가가 내려가도 대항력 보증금 때문에 실질취득은 약 500,000,000원 수준입니다.
- 강근숙 보증금 확인. 배당요구는 2025.08.29. 접수됐으나 보증금이 확인되지 않았으므로 보완된 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 영업점 명도 점검. 현황조사상 여러 상호의 점유가 확인되므로 각 점유자의 실제 점유범위·퇴거 가능성·영업 중 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전 변경사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “5억 인수”가 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 352,000,000원 대비 최저가 120,736,000원이라는 큰 할인폭입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 2024.01.29. 전입한 추인수의 500,000,000원 보증금을 봐야 합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 예상배당에서도 전액 매수인 인수로 반영돼 있어, 현재 회차든 추가 유찰 회차든 실질취득은 약 500,000,000원 수준입니다.
실거래 자료도 없어 시장가 대비 할인이라고 확인할 근거가 없고, 실질취득은 감정가의 약 142.0%입니다. 여기에 근린시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 높은 대항력 인수형으로, 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
