창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층 112호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 화개옥로타운주식회사이며, 2024.02.27. 설정된 중소기업은행 근저당 9,000,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당 1,800,000,000원, 추인수 전세권 500,000,000원, 하동군·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 전세권이 소멸한다고 임차관계까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 추인수는 2024.01.29. 전입해 말소기준권리인 2024.02.27.보다 빠르고, 조사 결과에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 반면 전세권 등기는 2024.04.02. 설정돼 말소기준 이후이므로 등기 자체는 소멸합니다. 즉 등기 전세권 소멸과 임차인의 대항력 인수 가능성을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,123,000,000원 / 385,189,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 사용승인일 | 2023.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 지워져도 대항력 임차인은 남는다
말소기준은 2024.02.27. 중소기업은행 근저당입니다. 2024.03.07. 추가 근저당과 2024.04.02. 추인수 전세권, 2025년 하동군·국의 압류, 2025.06.16. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.03.21. 및 2024.03.27. 가압류 3건은 등기부에서 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력은 추인수가 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 6명입니다. 이 중 추인수만 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 나머지 임차인은 모두 말소기준 이후 전입입니다. 강근숙은 2025.08.29. 배당요구를 했지만 보증금은 미상입니다.
③ 회차별 가격 — 유찰돼도 실질취득 기준은 약 5억
| 회차 | 최저가격 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 385,189,000원 | 34% | ≈ 500,000,000원 | 10,921,003,646원 |
| 4회 유찰 시 | 269,632,300원 | 24% | ≈ 500,000,000원 | 11,034,942,552원 |
| 5회 유찰 시 | 188,742,610원 | 17% | ≈ 500,000,000원 | 11,114,699,787원 |
현재 회차가 감정가의 34%, 4회 유찰 시 24%, 5회 유찰 시 17%까지 내려가지만, 대항력 보증금이 최저가보다 큰 구간에서는 표면 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다. 특히 이 물건은 근린시설이고 실제 임차인이 6명이라, 단순 할인율보다 인수·점유 관계를 우선해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,192,646원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 378,996,354원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 전세권 · 추인수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 6,192,646원 후 중소기업은행 1순위 근저당에 378,996,354원이 배당되고, 나머지 후순위 권리는 미배당입니다. 추인수 임차보증금은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 남측에 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2023.10.20입니다. 승강기·소방관련·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역이 함께 표시돼 있습니다.
- 현황. 감정평가상 기호 1~32는 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 보증금 우선 확인. 추인수의 전입일 2024.01.29.과 말소기준 2024.02.27.의 선후관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 전세권 소멸과 임차권 인수를 구분. 2024.04.02. 전세권 등기는 후순위라 소멸하지만, 그와 별개로 임차인의 대항력이 남을 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 385,189,000원, 4회 269,632,300원, 5회 188,742,610원으로 내려가도 실질취득 판단은 약 500,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 다수 점유 확인. 실제 임차인 6명이 조사돼 있어 각 점포의 실제 점유범위와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금이 미상이고 2025.08.29. 배당요구가 접수돼 있어 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 재확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 원본 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰”보다 “대항력 5억”이 먼저다
표면만 보면 감정가 1,123,000,000원짜리 근린시설이 3회 유찰돼 385,189,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 할인율이 핵심이 아닙니다. 추인수가 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금은 500,000,000원, 우선변제권은 없습니다. 따라서 최저가가 보증금보다 낮은 현 회차에서는 실질취득 판단을 약 500,000,000원 기준으로 고정해 보는 것이 먼저입니다.
여기에 실제 임차인이 6명이고 용도도 근린시설이며 일괄매각 조건까지 붙어 있습니다. 후순위 등기권리 소멸 자체는 명확하지만, 다수 점유와 추인수의 대항력 때문에 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 최저가 34%라는 숫자에 가격 가점을 주기보다, 인수액과 점유관계를 확인한 뒤 판단할 사건입니다.
