창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층209호의 근린시설입니다. 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 말소기준은 2024.02.27 설정된 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 9,000,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당 1,800,000,000원, 주식회사풍년유통 근저당 875,771,104원, 하동군·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. 추인수는 2024.01.29 전입했고 보증금이 500,000,000원이며, 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 우선변제권 없이 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에 입찰가가 낮아질수록 미배당 인수분이 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 물건은 107,702,000원짜리 근린시설이 아니라 실질취득 약 500,000,000원짜리 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층209호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 107,702,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 인수가 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 추인수 1명이 핵심
| 임차인 | 점유·영업 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 | 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추인수 | 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 인수 가능 |
| 김명서 | 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강근숙 | 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선옥 | 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 강근숙은 2025.08.29 배당요구를 했지만 보증금은 미상입니다. 반면 추인수는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있음이며, 보증금 500,000,000원이 입찰 판단의 중심입니다.
③ 가격 구조 — 34% 최저가가 실제 취득가를 뜻하지 않는다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 107,702,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 통상적인 후순위 권리 소멸형이라면 유찰 폭이 가격 메리트가 될 수 있지만, 이 물건은 그렇지 않습니다. 대항력 임차인 추인수의 보증금 500,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 정확도 규칙상 실질취득은 약 500,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다.
감정가는 314,000,000원인데 실질취득 기준은 약 500,000,000원입니다. 근린시설이고 이미 3회 유찰된 상황까지 겹쳐 있으므로, 단순히 “감정가 대비 34%”라는 숫자를 가격 가점으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,307,828원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 105,394,172원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,307,828원을 제외한 105,394,172원이 을구 1번 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당은 11,570,376,932원입니다. 추인수 보증금은 배당으로 해소되지 않는 인수 위험이며, 실질취득 평가는 약 500,000,000원 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 본 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 설비. 승강기설비, 소방관련설비, 위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 계획. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등에 해당하며 접도구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 107,702,000원이 실질취득액이 아닙니다. 대항력 임차보증금 때문에 약 500,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 추인수 임대차 확인. 보증금 500,000,000원, 2024.01.29 전입, 우선변제권 없음이라는 핵심 조건을 매각물건명세서와 임대차 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 2025.08.29 배당요구가 있으나 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인이 6명이고 각 영업공간이 존재하므로 인도·명도 범위와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 3회 유찰된 근린시설이므로 상권·공실·임대수익·재매각 수요를 별도로 검증해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 하동군 압류와 국 압류가 존재하므로 당해세 등 배당순위와 실제 부담 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “5억 인수 구조”를 봐야 한다
이 사건의 핵심은 세 번 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 감정가 314,000,000원짜리 근린시설이 107,702,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 추인수의 보증금은 500,000,000원이고 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 정확도 규칙에 따라 이 유형은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득 약 500,000,000원으로 봐야 합니다.
여기에 근린시설이라는 용도와 3회 유찰까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 지워진다는 이유만으로 안전형으로 볼 수 없고, 최저가가 감정가의 34%라는 이유로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 대항력 임차보증금 인수 위험이 압도적으로 큰 사건입니다.
