107,702,000원
창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층210호의 근린시설입니다. 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 등기부상 말소기준은 2024.02.27 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 그 뒤 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원, 주식회사풍년유통 근저당권 875,771,104원, 하동군·국의 압류와 경매개시결정이 이어졌으며 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위가 아니라 선순위 임차인입니다. 추인수는 2024.01.29부터 ‘화개숯불갈비’ 부분을 점유한 것으로 조사됐고, 보증금은 500,000,000원입니다. 말소기준일보다 먼저 전입했고 대항력이 있는 반면, 배당계산에서는 우선변제권 없음으로 정리되어 보증금 전액이 매수인에게 남을 가능성이 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층210호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 107,702,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구액 | 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일자 | 2023.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 임차가 남는다
② 임차인 분석 — 실제 승부처는 추인수 500,000,000원
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 - | 有 | 無 | 없음 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 미상 배당요구 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반대로 추인수만 말소기준일보다 먼저 전입해 대항력 있음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰이 계속돼도 핵심 부담은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 107,702,000원 | 11,570,376,932원 | 500,000,000원 | 약 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 75,391,400원 | 11,602,136,749원 | 500,000,000원 | 약 500,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 52,773,980원 | 11,624,347,056원 | 500,000,000원 | 약 500,000,000원 |
현재 최저가 107,702,000원은 감정가 314,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 더 내려가는 것만으로 매수인의 경제적 부담이 함께 내려가지 않습니다. 대항력 있는 보증금 500,000,000원이 더 크기 때문에 입찰가격보다 선순위 임차보증금이 가격 판단의 기준이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,307,828원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 105,394,172원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 11,675,771,104원, 예상 배당액은 105,394,172원, 미배당은 11,570,376,932원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 낙찰대금 배분에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수 위험으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화개장터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 1~32는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일자는 2023.10.20입니다. 승강기·소방관련·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 계획. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 관련 사항이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추인수 보증금 우선 확인. 2024.01.29 전입, 보증금 500,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 없음이 매수인 부담 판단의 출발점입니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가는 107,702,000원이지만 실질취득 판단은 약 500,000,000원 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 75,391,400원, 5회 유찰 시 52,773,980원으로 내려가도 대항력 보증금 위험은 유지됩니다.
- 강근숙 임차조건 확인. 전입일 2025.04.07, 배당요구일 2025.08.29이며 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차 예상 미배당은 11,570,376,932원이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 선순위 보증금을 보라”
이 사건은 감정가 314,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 107,702,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 그 할인폭이 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 추인수의 대항력 있는 보증금이 500,000,000원이고, 배당으로 회수되지 않아 매수인 인수 위험으로 잡혀 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 더 내려가더라도 단순히 “싸졌다”고 볼 수 없습니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형의 특성상 실질취득은 약 500,000,000원 기준으로 고정해 판단해야 합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금이 남는 구조이므로 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
