창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 ‘신화개타운’ 1층 115호 근린시설입니다. 감정가는 598,000,000원이고 현재 최저매각가는 205,114,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.27 중소기업은행 채권최고액 9,000,000,000원의 근저당권입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당 1,800,000,000원, 주식회사풍년유통 근저당 875,771,104원, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 추인수는 화개숯불갈비 부분을 점유하고 있고, 등록일은 2024.01.29로 말소기준보다 앞서며 보증금은 500,000,000원입니다. 우선변제권은 확인되지 않았고 배당요구도 확인되지 않아, 보증금 미회수분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 최저가보다 보증금이 크므로 낙찰가만 떨어진다고 실질 취득원가가 함께 떨어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 205,114,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 말소기준 | 2024.02.27 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 5억 임차인
말소기준 이후에 설정된 중소기업은행의 2024.03.07 근저당권, 주식회사풍년유통의 2025.02.26 근저당권, 2025.05.16 국 압류, 2025.06.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 가압류 3건은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유부분 | 등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 모두 말소기준 2024.02.27 이후 등록돼 대항력이 없습니다. 반면 추인수만 말소기준 전 등록자로 대항력이 있습니다. 강근숙은 2025.08.29 배당요구를 했으나 보증금은 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,596원 |
| 인수 · 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 201,442,404원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 11,675,771,104원, 배당 예상액은 201,442,404원, 미배당은 11,474,328,700원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 남측에 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2023.10.20입니다. 승강기설비·소방관련설비·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역 관련 제한이 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 최저가 하락만으로 가격 경쟁력이 생기는 구조가 아니라 선순위 임차 보증금까지 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 추인수 보증금 확인. 500,000,000원 대항력 임차인의 계약관계·점유범위·보증금 반환 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 205,114,000원이 아니라 약 500,000,000원을 취득원가의 핵심 기준으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 4회 유찰 시 143,579,800원, 5회 유찰 시 100,505,860원으로 내려가도 대항력 임차 보증금 때문에 실질취득은 함께 내려가지 않습니다.
- 강근숙 보증금. 2025.08.29 배당요구가 접수됐으나 보증금이 미상인 만큼 보완된 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 조건. 매각물건명세서의 일괄매각 조건을 확인해 대상 범위와 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 지리산 복권방·필부동산·화개숯불갈비·곤지암할매 소머리국밥족발·봉평막국수·전선옥백년명가 등 다수 점유자가 조사돼 명도 부담을 별도로 예상해야 합니다.
맺으며 — “2.05억 낙찰”이 아니라 “약 5억 취득”
이 사건은 감정가 598,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 205,114,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 추인수의 보증금 500,000,000원과 2024.01.29의 선순위 대항력이 핵심입니다. 말소기준 2024.02.27보다 앞선 임차인이므로 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가 하락만큼 인수 위험이 커져 실질취득은 약 500,000,000원 수준에 고정됩니다.
등기상 후순위 근저당과 압류는 소멸하지만, 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인 6명이 조사됐고 이 중 1명이 500,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 실거래 비교자료도 없어 약 500,000,000원의 실질취득가가 시장가격 대비 유리한지 확인할 근거가 부족합니다. 최저가 할인율보다 선순위 임차 보증금이 우선인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
