창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 2층 204호의 근린시설입니다. 감정 이용상태 역시 근린생활시설로 확인되고, 현재 최저매각가는 3회 유찰된 213,689,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가 623,000,000원에서 크게 내려왔지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차인 추인수입니다.
추인수는 ‘화개숯불갈비’ 부분을 점유하고 2024.01.29 전입했으며, 말소기준인 중소기업은행 근저당 2024.02.27보다 앞섭니다. 보증금은 500,000,000원이고 대항력이 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 더 내려가더라도 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 정확도 기준상 실질취득은 약 500,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 204호 |
| 도로명 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 213,689,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.02.27 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 정종구 근저당, 주식회사풍년유통 근저당과 하동군·국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 추인수의 전입일은 2024.01.29로 말소기준보다 앞서기 때문에 별도로 봐야 합니다.
* 대항력 보증금 500,000,000원 − 현재 최저매각가 213,689,000원. 실질취득 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 기준으로 고정합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 대항력 있음 | 없음 | 인수 위험 |
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.29 | 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 추인수만 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 나머지 임차인은 전입일이 말소기준 이후입니다. 강근숙은 2025.08.29 배당요구를 했지만 보증금은 미상입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 2억대 취득을 뜻하지 않는다
현재 최저매각가는 213,689,000원으로 감정가 623,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건은 최저가를 실질취득가격으로 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 500,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 실질취득을 약 500,000,000원으로 고정해야 합니다. 이는 감정가의 약 80.3% 수준입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 대항력 보증금 | 실질 인수 상당액* | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 213,689,000원 | 500,000,000원 | 286,311,000원 | 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 149,582,300원 | 500,000,000원 | 350,417,700원 | 500,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 104,707,610원 | 500,000,000원 | 395,292,390원 | 500,000,000원 |
* 각 회차 최저매각가와 대항력 보증금의 차액. 낙찰가가 낮아져도 인수 상당액이 늘어 실질취득은 약 500,000,000원 수준으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,791,646원 |
| 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 209,897,354원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 정종구 | 224,586,428원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,791,646원을 제외한 209,897,354원이 중소기업은행 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 11,690,460,178원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화개장터 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 신화개타운은 철근콘크리트구조 2층 건물이며 사용승인일은 2023.10.20입니다. 본건 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 설비. 승강기설비·소방관련설비·위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역 관련 제한이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 213,689,000원만 보고 감정가 대비 34.3% 할인 물건으로 판단하지 마세요. 핵심 기준은 실질취득 약 500,000,000원입니다.
- 추인수 임대차 원본 확인. 전입일 2024.01.29, 보증금 500,000,000원, 대항력 있는 임차인입니다. 실제 계약관계와 점유범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 봉평막국수 점유 임차인은 2025.08.29 배당요구를 했으나 보증금이 미상입니다.
- 다수 점유 명도. 실제 임차인이 6명이고 여러 영업장이 점유 중이므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업 중단 협의 부담을 함께 계산해야 합니다.
- 후순위 권리. 중소기업은행 추가 근저당, 정종구·주식회사풍년유통 근저당, 하동군·국 압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 현장성 확인. 근린시설은 주거용 부동산보다 영업환경·공실·임대료 지속성이 환금성에 직접 영향을 주므로 현장 점유와 상권을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “5억 실질취득”
이 사건의 숫자는 두 개만 기억하면 됩니다. 현재 최저가 213,689,000원, 그리고 선순위 대항력 임차보증금 500,000,000원입니다. 전자는 3회 유찰로 크게 낮아졌지만 후자가 더 크기 때문에 실제 경제적 판단은 완전히 달라집니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수 상당액이 늘어, 실질취득은 약 500,000,000원 수준으로 고정됩니다.
여기에 실제 임차인 6명이 점유하는 근린시설이고, 확인된 실거래 가격을 통한 시세 검증도 할 수 없는 만큼 단순 유찰률에 가격 가점을 줄 이유가 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 선순위 대항력 임차보증금이 전체 판단을 지배합니다. 이 물건은 ‘감정가 6.23억짜리를 2.13억에 사는 경매’가 아니라, 약 5억원의 실질취득비용을 감수할 가치가 있는 근린시설인지를 따져야 하는 사건입니다.
