창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층121호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 화개옥로타운주식회사이고, 말소기준권리는 2024.02.27. 설정된 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 그 이후 설정된 중소기업은행의 1,800,000,000원 근저당, 주식회사풍년유통의 875,771,104원 근저당, 하동군·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. 추인수는 화개숯불갈비 부분에 2024.01.29. 전입했고 보증금은 500,000,000원입니다. 말소기준일 2024.02.27.보다 앞서므로 대항력이 있으며, 우선변제권은 확인되지 않은 상태에서 배당표상 보증금 배당액은 0원, 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층121호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 205,114,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
등기부 기준으로는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 3월 접수된 정종구·주식회사 우림석건·우연종함건설주식회사의 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 하지만 임차권 판단은 별개입니다. 추인수의 전입일 2024.01.29.은 말소기준보다 빠르므로 낙찰자가 인수위험을 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 핵심은 추인수 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 · 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 · 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 추인수 · 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | - | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명서 · 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 강근숙 · 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선옥 · 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 강근숙은 2025.08.29. 배당요구를 했지만 보증금은 미상입니다. 반면 추인수는 말소기준보다 앞선 2024.01.29. 전입으로 대항력이 인정되고, 보증금 500,000,000원이 핵심 인수위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,596원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 201,442,404원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 205,114,000원 중 집행비용 3,671,596원을 제외한 201,442,404원이 첫 번째 중소기업은행 근저당에 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 11,474,328,700원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수 위험으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인일자는 2023.10.20.이며, 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926.0㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 205,114,000원만 보고 감정가 598,000,000원 대비 싸다고 판단하지 마세요. 핵심 기준은 대항력 임차인 보증금 500,000,000원입니다.
- 추인수 임대차 원본 확인. 보증금 500,000,000원, 전입일 2024.01.29., 대항력 有가 핵심입니다. 확정일자·배당요구·실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 2025.08.29. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 다수 영업점 점유 확인. 지리산 복권방·필부동산·화개숯불갈비·곤지암할매 소머리국밥족발·봉평막국수·전선옥백년명가의 실제 점유범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 직접 확인하고 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “5억 인수”를 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 598,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 205,114,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준권리보다 앞선 2024.01.29. 전입 임차인 추인수가 있고 보증금은 500,000,000원입니다. 현재 배당 계산에서도 이 보증금은 배당 0원, 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 이 사건은 “2.05억짜리 근린시설”이 아니라 “실질취득 약 5억을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형”입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 보증금 인수위험이 핵심이라는 사실은 바뀌지 않습니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 최저가 할인만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리위험이 가격할인보다 먼저 보이는 사건입니다.
