부산지방법원 2024타경6989. 부산광역시 수영구 망미동의 퍼스트씨지브이 제2층 제201호입니다. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 건물에 속합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 275,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이며, 2020년 4월 9일 소유권을 취득했습니다.

등기부를 보면 같은 날 하나은행이 근저당권을 설정했습니다. 최초 채권최고액은 1,986,000,000원이고, 2022년 9월 6일 1,824,000,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정과 국세 압류, 안종휘의 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 따라서 통상적인 순위 판단만으로는 선순위 임차보증금 인수가 확인되지 않습니다.

그러나 이 사건은 등기 말소와 실제 점유관계를 분리해서 살펴야 합니다. 현황조사 등에 다수의 전입 명의가 등장하고, 이들 대부분의 보증금·확정일자·호실 귀속이 확인되지 않습니다. 아울러 민간임대주택등기가 존재하고 국세 압류도 설정되어 있습니다. 권리상 후순위라는 사실이 명도, 배당, 행정상 의무까지 모두 해결한다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 대상

② 임차인·점유관계 — 이 사건의 핵심 변수

현황조사와 접수문건 등에 총 21명의 서로 다른 명의가 나타납니다. 이 중 안종휘 1명은 201호에 대한 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 20명은 해당 201호의 실제 임차인인지, 다른 호실의 전입자인지, 현재 점유자인지 확인이 필요합니다. 따라서 명부상 인원 21명을 곧바로 실제 201호 임차인 21명으로 확정할 수는 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없습니다.

전입상 후순위란 기재된 주민등록일이 2020.04.09 말소기준일보다 늦다는 뜻입니다. 보증금·확정일자 미상자의 대항력 및 우선변제권은 전체 임대차 자료와 실제 점유·호실 귀속을 대조하기 전까지 확정할 수 없습니다. 승계·보증기관 중복신고로 분류된 명의는 없습니다.

③ 등기된 임차권 — 안종휘 125,000,000원

안종휘의 임차보증금은 125,000,000원으로 최저매각가 275,000,000원보다 작습니다. 그러나 금액의 크기 자체보다 중요한 것은 선순위 대항력 여부입니다. 해당 임차인의 점유개시·전입·확정일자는 모두 하나은행 말소기준권리 이후에 존재합니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계상 보증금 미배당분이 그대로 낙찰자에게 승계되는 선순위 인수형으로 분류되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 하나은행 최초 채권최고액 1,986,000,000원을 기준으로 계산한 값입니다. 등기상 변경 후 채권최고액 1,824,000,000원과 실제 채권잔액은 별도로 검증해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 국세 우선배당, 임차인의 최우선변제·우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 필요

유찰 시 최저매각가는 275,000,000원에서 220,000,000원, 다시 176,000,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 저렴한 매수가 되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않았고, 권리관계와 점유상태 확인도 끝나지 않았기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터의 도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 2,595,000원/㎡입니다.
• 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 해당 건물의 일부는 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용됩니다. 본건 201호는 오피스텔입니다.
• 환금성. 지하철 접근성과 주거지역 입지는 장점이지만, 동일 조건 거래가격이 확인되지 않아 구체적인 매도 가능 가격과 환금성 수준은 판단을 보류합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 201호 실제 점유자 확인. 안종휘의 임차권등기 외 전입 명의 20명이 201호와 관련 있는지, 현재 거주·점유 여부 및 명도 대상자를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 명의의 임대차계약서·전입·점유자료, 배당요구 내역 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 안종휘 임차권 검토. 임차보증금 125,000,000원, 2023.11.23 확정일자, 2026.02.04 임차권등기와 배당요구 및 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태. 2022.11.28 민간임대주택등기의 등록 현황, 임대의무기간과 매각 후 적용되는 의무를 담당기관에 확인해야 합니다.
• 하나은행 근저당·공동담보. 최초 1,986,000,000원에서 1,824,000,000원으로 변경된 채권최고액, 공동담보목록 및 실제 채권잔액을 원본으로 대조해야 합니다.
• 국세 및 집행비용. 북부산세무서장 압류와 당해세 여부를 확인하고 실제 배당 순위와 배당가능액을 재산정해야 합니다.
• 최근 실거래. 퍼스트씨지브이 201호와 실제 면적·용도·층·상태가 비교 가능한 거래사례를 확보해야 합니다. 감정가만으로 적정 입찰가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 인도·관리비. 현 점유자, 인도 협의 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 검증할 것이 많다”

이 물건은 하나은행 근저당권이 말소기준이라는 점이 명확합니다. 안종휘의 125,000,000원 임차권등기도 후순위로 분류되므로, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 권리상 완전히 안전한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

현황조사 등에 나타난 21명의 명의 중 20명의 호실 귀속 및 임차관계가 불명확하고, 민간임대주택등기와 국세 압류가 존재합니다. 여기에 실거래 비교가격까지 확인되지 않아 신건 최저가 275,000,000원의 매수가치도 검증되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사 우선입니다. 정확한 201호 점유관계, 민간임대주택 관련 의무, 실제 배당순위, 비교 가능한 실거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 합리적입니다. 말소기준이 명확하다는 것과 안전하고 저렴하게 취득할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.