부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동에 위치한 퍼스트씨지브이 12층 1201호 다세대주택입니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이며, 2020년 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 근저당권을 설정했고, 이후 임차권등기와 경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다. 하나은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후의 등기상 담보·압류권리도 원칙적으로 정리되는 구조입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당권의 말소 여부만이 아닙니다. 실제 임차권등기자는 임세인으로 확인되는데, 현황조사 등의 전입 명단에는 여러 사람이 추가로 나타납니다. 이들을 모두 독립된 임차인으로 계산할 수는 없지만, 그렇다고 해당 호실과의 관계를 확인하지 않고 지나칠 수도 없습니다. 낙찰 이후 실제 누구에게 점유를 넘겨받아야 하는지가 중요한 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리관계의 기준점은 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 작용하므로, 이후 설정된 임차권등기와 국세 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 매각대금에서 실제 배당받는 순서와 금액은 별도 문제이며, 특히 당해세 및 법정 우선변제채권이 있는지는 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유관계 — 이 물건의 가장 큰 확인 과제

등기부에서 현재 확인되는 주택임차권자는 임세인 1명입니다. 임차보증금은 130,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2024.02.22이며, 등기 기재상 확정일자도 2024.02.22입니다. 모두 하나은행의 2020.04.09 말소기준권리보다 늦어 말소기준권리에 대항하는 임차권으로 보기 어렵습니다.

그 외 20명의 전입 관련 명단이 확인됩니다. 각자의 보증금·확정일자·계약내용·해당 호실 점유 여부가 명확하지 않아, 명단 인원 전체를 1201호의 실제 임차인으로 간주해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 이전 전입이력·점유관계 및 임대차계약 원본 확인이 필요합니다.

※ 대항력 '없음'은 기재된 전입일과 2020.04.09 말소기준권리를 비교한 판정입니다. 보증금·확정일자 미상자의 독립적인 임차인 여부와 우선변제 가능성은 확정되지 않았습니다. '승계 신고 없음'은 보증기관 대위·승계 중복신고가 확인되지 않았다는 의미입니다. 배당요구 표시는 접수기록 기준으로, 적법한 배당요구의 효력은 별도로 확인해야 합니다.

③ 보증금 인수와 명도 위험

임세인의 보증금 130,000,000원이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않더라도, 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 임차권이라면 그 미배당 잔액이 자동으로 낙찰자의 인수채무로 전환되지는 않습니다. 따라서 현재 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원으로 추정합니다.

다만 보증금을 인수하지 않는다는 점과 주택을 즉시 인도받을 수 있다는 점은 다릅니다. 점유자가 퇴거하지 않으면 인도명령이나 명도소송 등 절차가 필요할 수 있고, 인도 지연 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 이 사건처럼 전입 명단이 복잡한 경우에는 점유자를 특정하지 않은 채 인수액 0원만 보고 입찰하는 판단을 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

현재 최저매각가 그대로 낙찰되는 상황을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 4,524,000원이며, 나머지 261,476,000원이 하나은행에 배당되는 계산입니다. 계산상 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

* 하나은행 채권액은 배당 모형의 최초 채권최고액 기준입니다. 2024.06.13 변경등기상 금액은 1,404,000,000원입니다. 당해세·소액임차인 최우선변제·실제 채권액·공동담보 배당 등은 반영되지 않았습니다. 배당표는 확정 배당계획이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 권리 인수는 0원 추정

유찰을 가정하면 매각대금은 266,000,000원에서 212,800,000원, 170,240,000원으로 낮아집니다. 그에 따라 하나은행에 배당되는 금액도 감소하고 미배당 추정액은 증가합니다. 반면 배당 모형에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

이는 확인된 권리관계에 따른 계산일 뿐입니다. 유찰로 최저가가 낮아진다고 해서 자동으로 시세 대비 저렴해지는 것은 아닙니다. 이 호실의 동일 용도·면적 비교 실거래가 확인되지 않았으므로, 어느 회차에서도 가격상 이익을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치해 대중교통 접근성이 양호합니다.
• 건물 구성. 지상 12층 철근콘크리트 건물로, 감정평가 대상 호실에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 포함돼 있습니다. 본 경매 호실의 용도는 다세대주택으로 기재돼 있습니다.
• 건물 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비가 설치돼 있습니다. 기계식 주차시설의 실제 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4~5미터의 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 292.3㎡이고 공시지가 참고치는 2,595,000원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 현장 내부 상태와 실제 사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 긍정적이지만, 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격이 없어 매각가의 적정성과 예상 매도기간을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 특정. 전입 관련 명단 21명 중 해당 1201호의 실제 점유자와 임대차계약 당사자가 누구인지 확인해야 합니다. 전입 명단 수가 곧 실제 임차인 수는 아닙니다.
• 임세인 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 및 임차권등기명령을 원본과 대조하고 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 보증금과 배당요구. 다른 전입 명단의 보증금과 확정일자를 확인해 소액임차인 최우선변제 가능성과 적법한 배당요구 여부를 점검해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 하나은행 채권최고액이 최초 1,734,000,000원에서 2024.06.13 변경기재 1,404,000,000원으로 바뀐 내용을 확인하고 실제 채권잔액 및 공동담보 관계를 점검해야 합니다.
• 국세 압류. 북부산세무서장 관련 압류의 말소 처리와 실제 조세채권의 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태 및 경매 취득 이후 적용되는 의무가 있는지 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 면적 및 시세. 참고면적 30.35㎡가 해당 호실의 실제 전용면적에 해당하는지 확인하고, 동일 용도·면적·층수의 실거래를 확보한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 거주자, 내부 상태, 체납 관리비 중 승계 가능 범위, 인도명령 및 명도 절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가, 매각조건, 변경·정지 여부를 법원 매각정보에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

부산 망미동 퍼스트씨지브이 1201호는 말소기준이 분명한 다세대주택입니다. 후순위 임차권등기 및 압류의 소멸 구조를 보면 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기는 어렵습니다. 임세인 외 전입 명단의 실제 임대차 및 점유관계가 확정되지 않았고, 민간임대주택 등록과 공동담보, 근저당 채권최고액 변경까지 확인해야 합니다. 또한 최근 비교 실거래가 없어 266,000,000원이라는 신건 가격이 시세보다 유리한지도 판단할 수 없습니다.

입지 측면에서 망미역 접근성은 강점입니다. 하지만 입지가 양호하다는 이유만으로 명도 불확실성과 가격 검증 부족을 상쇄할 수는 없습니다. 현재 단계의 결론은 “등기상 인수는 0원 추정, 실제 점유와 시세는 확인 전, 신건 입찰은 보류”입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것에 앞서 누가 점유하고 있는지와 실제 시장가격이 얼마인지 확인하는 일입니다.