부산지방법원 2024타경6989. 부산광역시 수영구 망미동 802-7, 퍼스트씨지브이 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 지상 12층 건물에 위치한 주거용 오피스텔이며, 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다. 하나은행이 설정한 근저당권을 기초로 경매가 개시됐습니다.

등기상 최초 근저당 채권최고액은 1,986,000,000원으로, 이후 1,824,000,000원으로 변경됐습니다. 신청채권액은 2,685,680,978원입니다. 이처럼 큰 채권액이 존재하더라도, 후순위 담보권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 낙찰자의 채무로 넘어오는 것은 아닙니다.

오히려 이번 사건에서 확인해야 할 부분은 임대차와 점유입니다. 조현정 명의의 100,000,000원 주택임차권등기가 존재하고, 현황조사에서는 다수의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 다른 조사 대상자의 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 확인되지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 점유는 별도 확인

또한 갑구에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 포함돼 있으므로, 경매 후 해당 등록과 관련한 의무가 어떻게 처리되는지도 확인해야 합니다. 후순위 근저당이나 압류와 똑같이 자동 소멸한다고 단정할 성격의 기재는 아닙니다.

② 임차인·전입자 분석 — 21명 명단의 의미

현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 인물은 총 21명입니다. 이 중 조현정은 202호 건물 전부를 범위로 하는 임차권등기가 있고, 나머지 20명은 점유 부분과 임대차 세부사항이 미상입니다. 이들 모두를 202호의 독립적인 임차인 21명으로 확정해서는 안 됩니다. 우선 건물 내 각 호실의 전입 내역과 실제 202호의 점유관계를 구분해야 합니다.

전입·점유 조사 명단 전체를 표시했습니다. 조현정 외 인물의 실제 임차 여부, 대상 호실, 보증금 및 확정일자는 별도 확인이 필요합니다. '후순위 전입'은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단이며, 실제 점유상태·계약관계를 확정한 표현은 아닙니다. 승계인·보증기관 대위신고인은 확인되지 않습니다.

③ 배당 분석 — 대규모 미배당은 매수인 인수와 다르다

최저매각가 296,000,000원에 낙찰된다는 가정의 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 나머지 매각대금은 하나은행 근저당 채권에 배당되는 것으로 계산돼 있으며, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.

위 배당액은 집행비용 추정 및 최초 채권최고액에 기초한 시뮬레이션입니다. 등기상 변경된 채권최고액 1,824,000,000원과 실제 피담보채무액은 별도로 확인해야 합니다. 당해세, 압류 관련 조세채권, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서 및 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 변화

위 시나리오에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당이 늘어나지만, 매수인에게 승계되는 금액은 모두 0원으로 추정됩니다. 그렇다고 미배당 채권이 전액 소멸한다거나, 배당받지 못한 임차인에게 명도 관련 분쟁이 발생하지 않는다는 의미는 아닙니다.

⑤ 가격 판단 — 신건의 가격 메리트는 미확인

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 296,000,000원입니다. 배당표상 인수액 0원을 적용한 명목 실질취득액도 같은 금액입니다. 다만 비교 가능한 동일 오피스텔 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 12개월 가격 추세가 확인되지 않아 296,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거는 부족합니다.

1회 유찰 시 236,800,000원, 2회 유찰 시 189,440,000원으로 내려가는 시나리오는 제시돼 있으나, 이는 감정가에 낙찰가율을 적용한 값일 뿐입니다. 유찰된 가격이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동, 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치해 교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비와 주차타워설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 건물 남동측으로 폭 약 4~5m 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태 및 실제 임대차 이용관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 장점이나, 대상 호실의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격이나 환금성 수준을 정량 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 202호 실점유자 특정. 전입·점유 조사 21명의 실제 귀속 호실을 확인하고, 특히 조현정의 임차권등기상 건물 전부 기재와 실제 점유·퇴거 현황을 대조해야 합니다.
• 보증금 및 우선변제 확인. 조현정 외 조사 인물들의 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 이유로 최우선변제 가능성까지 일괄 배제해서는 안 됩니다.
• 근저당 변경·공동담보 확인. 하나은행 근저당의 채권최고액 변경 내역, 공동담보목록 제2020-100호, 실제 피담보채무 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 조세채권 검토. 수영구와 국의 압류가 등기돼 있으므로 당해세 및 배당 우선순위에 영향을 미치는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등록 확인. 임대의무기간 및 임대료 관련 등록사항이 경매 이후 어떻게 처리되는지 관계기관과 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 202호의 정확한 전용면적과 유사한 최근 실거래 및 임대수익 자료를 확보해 신건 296,000,000원이 적정한지 검증해야 합니다.
• 부대비용·관리비. 미납 관리비, 취득 관련 비용 및 명도 비용을 별도로 확인해야 합니다. 배당표상 인수액 0원이 모든 취득비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 입찰기일 재확인. 매각기일 2026.10.26 및 최저매각가의 변경 여부, 최신 매각물건명세서와 등기사항을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 권리 소멸과 안전한 인수는 별개”

부산 퍼스트씨지브이 202호는 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 임차권등기·압류가 매각으로 소멸할 예정이라는 점에서 기본적인 권리 순서는 비교적 명확합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 전입·점유 조사 명단이 21명에 이르고, 조현정 외 20명에 대한 실제 임대차관계가 불명확합니다. 더욱이 조현정의 임차권등기와 민간임대주택 관련 기재가 있어 명도·임대차 확인 없이 권리상 완전히 안전하다고 평가하기는 어렵습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 296,000,000원과 비교할 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 역세권 입지는 긍정적이지만, 시세 확인이 부족한 상황에서 이를 가격 프리미엄이나 투자 매력으로 곧바로 연결할 수는 없습니다.

결론은 권리 선후관계는 비교적 명확하나, 점유·임대차 및 가격 검증 전까지 입찰 판단을 보류하는 신중 접근형 물건입니다. 인수액 추정치보다 먼저 실제 202호의 점유자를 확정하고, 그다음 적정 입찰가격을 판단해야 합니다.