부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 12층 1202호의 다세대주택 경매입니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이고, 주식회사하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 2020년 4월 9일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 2024년 12월 17일 경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당 설정 이후의 임차권등기와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유자를 원활히 인도받을 수 있다는 사실은 별개입니다.

이 사건에서 특히 주의할 부분은 등기상 권리순위와 실제 점유관계의 차이입니다. 전입 신고자들은 모두 말소기준일 이후에 전입한 것으로 확인되지만, 다수의 보증금과 확정일자, 실제 사용 부분은 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 매수인 인수 추정액이 0원이라는 이유만으로 권리·명도 위험이 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리들

말소기준권리는 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,734,000,000원이며, 2024.06.13 변경등기에는 1,404,000,000원이 기재되어 있습니다. 공동담보목록 제2020-101호가 연결되어 있으므로, 실제 피담보채권액과 다른 공동담보물의 배당 관계도 확인해야 합니다.

2022.11.28 등기된 민간임대주택등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 근저당 이후의 등기라는 사실만으로 임대사업자 관련 의무나 행정상 제한이 모두 해소된다고 단정할 수는 없습니다. 매각 이후 등록 상태와 의무 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 인수는 0원 추정, 명도는 별도

현황조사·문건접수·임차권등기 등에서 확인되는 이름은 총 21명입니다. 보증기관 대위신고자로 표시된 사람은 없지만, 이 인원 전부가 1202호를 실제 점유하는 독립 임차인이라고 확정된 것은 아닙니다. 호실별 점유, 임대차계약, 실제 거주 및 중복 관계를 대조해야 합니다.

확인된 전입일은 모두 2020.04.09 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리순위 기준으로는 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않습니다. 다만 계나예 외의 보증금·확정일자와 일부 배당요구 여부가 불명확하므로, 우선변제 및 실제 명도관계를 최종 확정하려면 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 필요합니다.

후순위 판정은 2020.04.09 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제 미상은 보증금 또는 확정일자의 확인이 필요하다는 뜻입니다. 후순위 임차인도 실제 점유 중이라면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 비교 시세 없이 신건 289,000,000원

이 물건의 감정가는 289,000,000원이고 최저매각가도 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 기준 실질취득액 역시 289,000,000원입니다. 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등은 이 금액에 포함되지 않습니다.

다만 같은 면적·같은 용도의 검증된 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 퍼스트씨지브이의 비교 대상 면적 정보는 33.06㎡로 표시되어 있으나, 해당 면적이 본건 1202호와 일치하는지는 확인되지 않습니다. 따라서 289,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 또는 적정한지 숫자로 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

집행비용은 약 1.7%의 추정치입니다. 근저당권 채권액은 최초 채권최고액 1,734,000,000원을 사용한 계산이며, 2024.06.13 변경등기, 공동담보 배분, 국세 압류, 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제는 최종 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족 추정액으로 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

매각가가 내려가면 채권자가 회수하는 금액도 줄어들고, 계산상 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 위 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

다만 유찰 가격이 낮아진다고 해서 곧바로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 검증된 실거래 기준가격을 확보한 뒤 회차별 실질취득액과 비교해야 합니다. 또한 국세, 임차인의 배당순위 및 민간임대주택 관련 사항을 확인하기 전까지는 인수 추정 0원을 확정적으로 받아들이지 않아야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치해 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비가 기재되어 있습니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 포함되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,595,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 건물에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 있습니다. 본건은 다세대주택으로 표시되어 있으므로 공부상 용도와 실제 이용상태, 동일 용도 거래사례를 대조해야 합니다.
• 환금성. 역 접근성은 긍정적인 요소이지만, 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 실제 매도 소요기간이나 적정 환금가격을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 재확인. 계나예의 임차권등기와 다수 전입자의 실제 점유 부분, 인수되는 권리 여부를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 21명의 이름이 확인되지만 모두 1202호의 현재 점유자라는 뜻은 아닙니다. 전입세대, 호실별 현황, 계약관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금·배당요구 확인. 계나예의 130,000,000원 외에는 보증금 대부분이 확인되지 않습니다. 임차인별 확정일자와 배당요구 현황을 보완해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간, 등록 상태, 임대료 규제 및 매각 이후 의무 승계 여부를 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 공동담보·근저당 변경 확인. 공동담보목록 제2020-101호와 2024.06.13 채권최고액 변경을 대조해 실제 배당 구조를 확인해야 합니다.
• 국세 압류·조세채권 확인. 2026.01.28 북부산세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 당해세 및 법정기일에 따른 배당 영향과 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일한 다세대주택 용도와 면적의 실거래 사례를 확보하고, 289,000,000원에 취득세·명도비용·수리비 등을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 현장 점검. 실제 내부 상태, 누수, 설비, 주차타워 이용 가능 여부, 관리비 체납과 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전에 직접 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 입찰 안전”

이 사건의 말소기준은 2020년 하나은행 근저당권입니다. 제시된 전입일과 임차권등기는 모두 후순위이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 권리 소멸 구조 자체는 비교적 분명합니다.

그러나 다수 점유자의 실제 호실 관계, 130,000,000원 임차권등기, 민간임대주택등기, 국세 압류 및 변경된 근저당 채권최고액을 함께 검토해야 합니다. 이 문제들은 단순한 배당표만으로 해결되지 않습니다. 여기에 동일 용도·면적의 비교 실거래 가격도 확인되지 않았으므로 신건 289,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

종합적으로는 권리순위상 후순위 소멸이 예상되지만, 실제 점유·임대차와 가격 적정성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 현재 판단은 입찰 보류·추가 검증 우선입니다. 확인되지 않은 위험을 0원으로 간주하기보다, 실제 인도 가능성과 총취득비용을 확정한 뒤 의사결정하는 것이 적절합니다.