부산지방법원 2024타경6989. 부산광역시 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 6층 602호에 관한 임의경매입니다. 현재 등기상 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이며, 하나은행이 신청채권자로 기재돼 있습니다. 청구금액은 2,685,680,978원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 큰 청구금액 자체보다 말소기준권리의 순위와 실제 602호에 적용되는 임차관계입니다.

2020.04.09 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 한다경의 주택임차권과 국가 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기에는 민간임대주택등기도 존재하고, 임차 관련 명부에는 다수의 전입자가 나타납니다. 특히 이들의 실제 점유 호실을 구별하지 않으면 권리상 인수액과 현실적인 명도 부담을 혼동할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

핵심 기준일은 2020.04.09입니다. 이 날짜에 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이므로, 제공된 전입일 기준으로는 임차 관련 명부의 전입자 전원이 해당 근저당보다 후순위입니다. 다만 전입신고일만으로 각자의 임대차계약, 실제 점유 부분, 보증금 및 배당순위까지 확정할 수는 없습니다.

특히 2022.11.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기는 임대의무기간 동안의 임대 의무와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용을 담고 있습니다. 일반적인 후순위 압류처럼 단순히 소멸한다고 처리하지 말고, 경매 매각 후 등록 및 임대사업 관련 의무가 어떻게 정리되는지 별도로 검토해야 합니다.

임차인·점유 관계 — 602호에 해당하는 사람부터 구별

임차 관련 명부에는 21명이 기재돼 있습니다. 이 중 한다경은 건물 전부를 임차 부분으로 하는 주택임차권등기가 확인되지만, 나머지 20명은 점유 부분이 미상입니다. 따라서 21명 모두가 602호를 실제로 점유하고 있다고 단정할 수 없습니다. 확인된 602호 임차권자는 한다경이며, 나머지 인원은 해당 호실과의 관련성부터 대조해야 합니다.

대항력 판단은 2020.04.09 근저당과 각 전입일의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 부분 미상 인원은 실제 점유·임대차 여부와 보증금·확정일자가 불명확하므로 선순위 대항력이 없다는 판단만으로 모든 임차관계가 확정된 것은 아닙니다. 배당요구 확인 필요는 배당요구가 없다고 단정하는 의미가 아닙니다.

한다경 임차권등기 — 보증금 135,000,000원의 의미

한다경의 임대차계약과 전입·점유는 모두 하나은행 근저당 설정 이후입니다. 따라서 이 임차권등기는 선순위 대항력 있는 임차보증금 인수형과 구별해야 합니다. 보증금 135,000,000원 전액이 배당되지 않는다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 가격 비교 — 신건 312,000,000원은 적정한가

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 312,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 다만 본건과 조건이 일치하는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확정되지 않았으므로, 감정가가 시장가격보다 낮거나 높다고 판단할 근거는 부족합니다.

비교 조회 기준 면적은 42.65㎡이지만, 본건과의 정확한 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 면적을 본건의 확정 전용면적처럼 사용하거나, 다른 유형의 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 오피스텔은 실제 이용 상태와 면적, 층, 관리 상태, 주차 조건 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정으로 계산하면 집행비용 5,168,000원을 제외한 306,832,000원이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조로 추정됩니다. 이 가정에서는 소유자 잔여금이 없고, 종전 근저당 채권최고액을 기준으로 한 미배당액이 큽니다.

예상배당은 최초 근저당 채권최고액 1,986,000,000원을 기준으로 작성된 추정입니다. 2022.09.06 변경된 채권최고액 1,824,000,000원, 공동담보 관계, 실제 피담보채무액, 국세 압류, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 별도로 확인해야 합니다. 이 표는 확정 배당표가 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

유찰 가정에서 최저가는 낮아지지만, 이와 동시에 근저당권자에게 배당될 금액도 감소합니다. 반대로 채권최고액 기준의 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액 증가가 곧 매수인의 인수액 증가를 의미하는 것은 아닙니다. 다만 낙찰가격이 하락하더라도 주변 실거래와 실제 점유·인도비용을 비교하기 전에는 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역까지 도보 약 2분 거리로 기재돼 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2020.03.13 사용승인 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비와 주차타워설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 용도·규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 토지. 대지면적 292.3㎡, 공시지가 2,595,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 대지면적은 건물 부지에 관한 수치로 본건 전용면적과 구별해야 합니다.
• 공부·현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 임대차 확인이 중요합니다.
• 환금성. 역 접근성은 긍정적인 입지 요소지만, 해당 오피스텔의 동일 조건 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 매도 가능성이나 가격 방어력을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 602호 실제 점유자 확인. 한다경의 임차권등기가 존재하며, 나머지 20명의 점유 부분은 미상입니다. 해당 인원들이 본건에 실제로 거주하거나 점유하는지 확인해야 합니다.
• 한다경 임차권 검토. 보증금 135,000,000원, 주민등록 2024.04.08, 확정일자 2024.02.21, 임차권등기 2025.02.27을 원본과 대조하고 배당순위 및 인도 상태를 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28 등기의 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 이후의 법률상 영향을 별도로 검토해야 합니다.
• 변경 근저당·공동담보 확인. 최초 채권최고액 1,986,000,000원과 변경액 1,824,000,000원의 차이를 확인하고, 공동담보목록 제2020-100호와 실제 채권액을 대조해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2026.01.28 북부산세무서장의 압류가 기재돼 있으므로 당해세와 실제 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 본건과 면적·이용상태가 일치하는 최근 실거래, 최신 거래가격, 인근 유사 오피스텔의 거래 추세를 확인한 후 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 관리비·주차설비. 공용 관리비 체납 여부, 주차타워의 실제 이용 가능 상태 및 유지관리비를 확인해야 합니다.
• 자금·명도 계획. 매각대금 외에 취득 관련 비용, 점유자 인도 절차, 관리비 및 필요한 보수비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 공동담보 자료를 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 매수가격”

이 사건의 긍정적인 부분은 말소기준권리가 2020.04.09 하나은행 근저당으로 명확하고, 확인된 임차권등기가 그보다 후순위라는 점입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차 관련 명부 21명 가운데 20명의 점유 부분이 확정되지 않았으며, 한다경의 보증금 135,000,000원 임차권등기와 민간임대주택등기를 검토해야 합니다. 최초 채권최고액과 변경 채권최고액이 다른 점, 공동담보 관계 및 국세 압류도 실제 배당을 확인해야 하는 이유입니다.

무엇보다 312,000,000원이라는 신건 최저매각가가 실거래 시세에 비해 유리한지 검증되지 않았습니다. 단순히 인수액이 없다는 이유로 높은 입찰가를 정당화할 수는 없습니다.

결론은 권리상 인수 가능성은 낮지만, 점유·배당·시세 검증이 끝나기 전에는 신건 입찰을 보류하는 편이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 채권자의 미배당액이 아니라, 실제로 인수해야 할 의무가 있는지와 602호를 적정 가격에 취득할 수 있는지입니다.