부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 7층 702호입니다. 감정평가상 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용되는 유형입니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이고, 2020년 설정된 하나은행 근저당권을 근거로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 기본적인 권리 순위는 단순하지만, 임차관계는 단순하다고 볼 수 없습니다.

특히 등기부에는 김청아 명의의 임차보증금 150,000,000원에 관한 주택임차권등기가 있습니다. 2022.10.07 전입·점유 개시로 기재돼 있어 2020.04.09 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 다른 조사 대상자 20명 역시 기재된 전입일만 보면 모두 말소기준일 이후입니다. 그렇다고 이 20명의 실제 계약관계나 702호 점유 여부를 확인하지 않은 상태에서 명도와 인수 문제까지 모두 해결됐다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차관계는 추가 확인

말소기준은 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 임차권등기, 경매개시결정등기 및 국세 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 근저당권의 채권최고액이 변경된 점과 국세 압류에 따른 배당 우선순위 문제는 별도로 확인해야 합니다.

2022.11.28에는 이 건물에 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다. 민간임대주택의 등록·말소 상태와 매각 후 매수인에게 적용될 수 있는 의무는 매각조건 및 관계기관 확인이 필요합니다. 이를 단순한 후순위 금전채권과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 21명 이름이 곧 702호의 실제 임차인 21명이라는 뜻은 아니다

대항력 판단은 2020.04.09 말소기준권리를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자가 미상인 대상자는 선순위 대항력이 확인됐다는 의미가 아니라 계약·점유 요건을 추가로 확인해야 한다는 뜻입니다. 모든 기재 전입일은 말소기준일 이후입니다. 배당요구일이 기재되지 않은 경우 실제 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가와 최저가는 같지만 시세 메리트는 미확인

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가격이 모두 312,000,000원입니다. 매수인 인수가 없다는 가정에서 잠정 실질취득액도 312,000,000원입니다. 다만 취득 관련 세금·비용과 추가로 확인될 수 있는 부담은 별도입니다.

문제는 이를 비교할 만한 같은 건물·유사 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 최근 거래시세 대비 할인 여부나 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)

* 위 배당 모형은 하나은행의 최초 채권최고액 1,986,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 실제 등기상 채권최고액은 2022.09.06에 1,824,000,000원으로 변경됐습니다. 따라서 미배당액은 실제 확정 채권잔액이 아니라 기존 배당 모형의 추정치입니다. 당해세·최우선변제·임차인에 대한 실제 배당·공동담보 관계 등에 따라 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

유찰로 매각가격이 내려가면 하나은행의 예상 회수액은 줄고 미배당 추정액은 늘어납니다. 그러나 은행의 미배당이 늘어난다고 해서 그 차액을 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 실제로 존속·인수하는 권리가 있는지이며, 현재의 인수 0원 판단은 미확인 임차관계와 법정 우선채권 검증을 전제로 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재해 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산지하철 3호선 망미역까지 도보 약 2분 거리로 평가돼 교통 접근성이 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물로, 사용승인일은 2020.03.13입니다. 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비와 주차타워설비가 설치돼 있습니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 4~5미터의 도로에 접합니다. 대지는 대체로 평탄하고 세장형입니다.
• 토지이용. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 기준은 2,595,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 702호의 실제 내부 상태와 설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 입지는 긍정적이지만, 주거용 오피스텔의 매매가격과 전월세 수요는 실제 거래를 통해 확인해야 합니다. 현재 최저가가 시장에서 받아들여질 가격인지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 702호 실제 점유자 확인. 조사상 21명 중 실제 702호를 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 확인하고, 다른 호실의 임차관계가 혼재돼 있지 않은지 구분해야 합니다.
• 김청아 임차권등기 확인. 보증금 150,000,000원, 계약일 2022.09.21, 확정일자 2022.09.26, 전입일 2022.10.07 및 임차권등기의 실제 배당·말소 관계를 검증하세요.
• 나머지 20명의 임대차 확인. 점유 호실, 보증금, 확정일자, 실제 점유 개시, 배당요구 여부를 확인하고 702호에 대한 권리 주장 가능성을 개별적으로 판정해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.11.28 민간임대주택등기에 따른 등록 상태, 임대의무기간 및 매수 후 적용될 의무를 확인하세요.
• 공동담보·변경 근저당 확인. 하나은행의 최초 채권최고액 1,986,000,000원, 변경 후 1,824,000,000원, 공동담보목록 제2020-100호 및 실제 채권계산서를 대조하세요.
• 국세 압류와 우선채권. 2026.01.28 북부산세무서장의 압류와 관련된 당해세·법정 우선순위가 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 교차검증. 퍼스트씨지브이의 동일 용도·유사 면적·유사 층 실거래를 확인하고, 특히 최근 거래가격을 우선하여 312,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 면적·건축물대장 대조. 702호의 정확한 전유면적, 대지권, 용도, 집합건축물대장과 등기부의 일치 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 인도비용. 공용부분 관리비 체납, 주차타워 유지관리, 실제 점유 상태와 명도비용을 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 배당요구 종기 관련 서류와 법원 매각조건을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 낙찰”은 다릅니다

부산 망미동 퍼스트씨지브이 702호는 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 임차인의 전입 순서도 후순위라는 점에서 권리 순위상 긍정적인 부분이 있습니다. 김청아의 임차보증금 150,000,000원 역시 말소기준권리보다 후순위이므로, 그 금액을 곧바로 매수인 인수채무에 더하는 것은 적절하지 않습니다.

그러나 조사상 21명이라는 인원과 그중 20명의 미확인 임차관계는 이 사건의 중요한 변수입니다. 실제 702호와 관련된 임차인이 누구인지 확인되지 않은 상태에서 인수 위험과 명도 부담이 없다고 확정할 수 없습니다. 민간임대주택등기와 국세 압류 또한 확인 대상입니다.

가격 면에서도 312,000,000원은 감정가와 같은 신건 최저가일 뿐입니다. 최근 실거래와 비교되지 않았으므로 저렴하거나 수익성이 높다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰 후 최저가격이 내려가더라도 최근 시장가격을 확인하지 않고 응찰해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 확인 전 입찰 보류입니다. 권리 순위 자체보다 호실별 임차관계 확인과 실거래 시세 검증이 먼저입니다. 실제 점유자, 인수관계, 등기·배당 문제를 확인하고도 시장가격 대비 충분한 여유가 확보되는 경우에만 입찰가를 검토하는 것이 타당합니다.