부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 9층 901호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이고, 2020년 4월 9일 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 1,734,000,000원이며, 2024년 6월 13일 변경등기에는 1,404,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 연결되어 있어 채권액과 실제 배당관계를 함께 확인해야 합니다.

법률관계의 핵심은 선순위 근저당 자체가 아닙니다. 근저당 이후 다수의 전입신고와 배당요구, 주택임차권등기가 확인된다는 점입니다. 등기된 곽소정의 임차권은 901호 건물 전부를 대상으로 하지만, 나머지 임차 관련자들의 점유 부분은 미상입니다. 후순위여서 인수되지 않는다는 판단과 실제 점유·명도가 간단하다는 판단은 전혀 다릅니다. 이 차이를 구분해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 임차관계는 복잡하다

말소기준은 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 이후 발생한 경매개시결정, 국세 압류 및 주택임차권등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 하나은행 근저당의 최초 채권최고액은 1,734,000,000원이지만, 2022년 변경을 거쳐 2024.06.13 기준 1,404,000,000원으로 표시됩니다. 배당 시뮬레이션은 최초 1,734,000,000원을 사용하므로 실제 유효 채권액과 공동담보 배당관계는 별도 대조가 필요합니다.

임차 관련자 현황 — 901호 귀속 확인이 핵심

현황조사·문건접수·등기부상 확인되는 임차 관련 인원은 21명입니다. 이 중 곽소정은 등기부에 901호 건물 전부를 대상으로 기재되어 있으나, 다른 20명의 점유 부분은 미상입니다. 따라서 명단에 기재된 모든 사람이 901호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 각자의 전입일은 말소기준권리보다 늦으며, 개별 임대차 내용과 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.

② 가격·시세 판단 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

신건 감정가와 최저매각가는 모두 266,000,000원입니다. 이 물건은 전용면적 비교 대상으로 표시된 30.35㎡에 대해 동일 면적 거래의 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 최저가의 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 감정가 100%에 시작하는 신건이라는 사실만 확인될 뿐 가격 메리트는 미검증 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 4,524,000원을 공제한 261,476,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당액은 하나은행 채권액 1,734,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 다만 2024.06.13 변경등기상의 채권최고액은 1,404,000,000원이며 공동담보 관계도 존재합니다. 실제 배당액은 유효 채권액, 공동담보 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

회차별 매각·배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치해 대중교통 접근성이 양호합니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 매각물건명세서상 오피스텔이며 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔입니다. 동일 건물에는 다세대주택도 포함되어 있어 호실별 법적 용도 구분이 중요합니다.
• 도로. 남동측 폭 약 4~5미터 도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용됩니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 주거용 오피스텔이라는 이용 형태는 수요 검토 요소입니다. 그러나 동일 면적 최근 거래가 확인되지 않아 실제 매도 가능가격과 거래 유동성은 별도 분석이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 901호 실제 점유자 특정. 곽소정의 건물 전부 임차권등기와 실제 현재 점유 상태를 대조하고, 다른 임차 관련자 20명의 호실 귀속을 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제 재검토. 말소기준보다 늦은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상인 사람이 다수입니다. 계약서·배당요구 자료와 명세서를 비교하고 최우선변제 가능성도 점검해야 합니다.
• 임차권등기·명도. 곽소정의 보증금 135,000,000원, 임차권등기, 실제 거주 여부 및 낙찰 후 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 근저당 변경·공동담보. 최초 채권최고액 1,734,000,000원과 2024.06.13 변경액 1,404,000,000원의 관계, 공동담보목록 제2020-101호 및 실제 배당채권액을 대조해야 합니다.
• 국세 압류·당해세. 북부산세무서장의 압류 내용과 세금의 배당순위·법정기일을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 확인. 민간임대주택등기의 등록 현황과 임대의무기간, 매각에 따른 임대사업자 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 퍼스트씨지브이 동일 면적·동일 용도의 최근 매매가격을 확인하고, 감정가 266,000,000원과 비교해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 관리비·주차 확인. 체납 관리비, 공용부분 부담 및 주차타워 사용 가능 여부와 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 최신 서류 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 입찰 안전은 다르다”

이 물건은 하나은행의 2020년 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 확인된 임차권 역시 후순위여서 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다. 21명의 임차 관련 기록, 20명의 호실·보증금 미상, 901호 전체 임차권등기, 민간임대주택등기 및 국세 압류라는 확인사항이 남아 있습니다.

더구나 동일 면적 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 266,000,000원의 가격 메리트도 아직 입증되지 않았습니다. 하나은행의 미배당 예상액이 크더라도 매수인이 이를 그대로 인수하는 구조는 아니며, 매수인의 실질 부담은 낙찰대금 외 명도·관리비·세금 관련 위험을 구분해서 판단해야 합니다. 결론은 후순위 권리 정리는 가능해 보이지만, 점유관계와 가격 검증 전에는 신건 응찰을 보류할 필요가 있는 오피스텔입니다.