부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동에 위치한 '퍼스트씨지브이' 3층 301호입니다. 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔이며, 등기상 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다. 2020년 4월 하나은행 근저당권이 설정되었고, 이를 기초로 임의경매가 개시되었습니다. 감정가는 275,000,000원, 현재 최저가도 동일한 신건입니다.

핵심은 채무금액보다 권리의 선후관계와 점유자 확인입니다. 하나은행 근저당권은 최초 채권최고액이 1,986,000,000원이었지만, 2022.09.06 변경등기로 1,824,000,000원으로 조정되었습니다. 이후 임차권등기와 압류가 발생했습니다. 등록상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 여러 전입명의자의 실제 임대차관계와 명도 여부는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 선순위, 전입과 임차권등기는 후순위

말소기준권리는 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주택임차권등기, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 등기된 후순위 권리 자체를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

점유·임차 관계 — 전입기록 21명, 임차권등기 1명

현황조사 및 문건접수 등에서 확인되는 전입·임차 관련 명의는 21명입니다. 이 중 이은진은 건물 전부를 대상으로 110,000,000원의 주택임차권등기가 확인됩니다. 다른 20명은 보증금과 확정일자, 실제 점유범위가 명확히 확인되지 않습니다. 따라서 전입 명의자 전원을 독립된 임대차계약의 임차인으로 확정하거나, 그들의 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

확인되는 전입일은 모두 하나은행 근저당권 설정일인 2020.04.09 이후입니다. 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 점유권원이 불명확한 사람들의 실제 권리관계는 별도 검증이 필요합니다.

'전입 기준 없음'은 기재된 전입일이 2020.04.09 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자에게 선순위 대항력이 있다고 단정한 것이 아니며, 실제 점유권원·임대차계약·배당순위가 모두 확정되었다는 의미도 아닙니다. 승계 배지는 보증기관 대위·승계신고 해당 여부를 표시합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가의 가격 메리트는 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 275,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가가 그대로 입찰기준가격이 되었습니다. 그러나 이를 곧바로 시장가격 또는 할인된 가격으로 해석해서는 안 됩니다.

퍼스트씨지브이의 비교용 면적은 39.55㎡로 확인되지만, 본건과의 면적 일치는 확정되지 않았습니다. 또한 동일 용도·유사 면적·최근 거래시점의 실거래 비교를 확정할 수 있는 가격 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 최근 거래가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없으며, 최저가 275,000,000원에 가격상 이점이 있다고 평가할 근거도 없습니다.

유찰될 경우의 최저가 시나리오는 다음과 같습니다. 다만 이는 매각가격과 배당 부족액의 변화를 보여주는 것으로, 실제 시세보다 싸게 취득할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가격과 배당 모형을 따른 것입니다. 미배당은 근저당 채권액 중 배당받지 못하는 금액이며, 매수인이 그 채무를 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다. 또한 세금 우선배당, 임차인 최우선변제 및 변경 후 채권최고액 반영 여부에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

채권자 미배당은 매각대금의 배분 항목이 아니라 채권 부족액입니다. 본 모형은 하나은행 최초 채권최고액 1,986,000,000원을 사용하며, 2022.09.06 변경된 1,824,000,000원과 차이가 있습니다. 임차인 최우선변제·당해세 등 우선채권도 반영하지 않은 참고용 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 교통 접근성은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인을 받은 지상 12층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 토지는 대체로 평탄한 형태입니다.
• 토지 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이는 개별 호실의 실제 내부 상태까지 보증하는 내용은 아닙니다.
• 환금성. 망미역 접근성은 긍정적이지만, 본건은 일반 아파트가 아닌 주거용 오피스텔입니다. 실제 거래량과 임대수요, 유사 면적의 최근 거래가격을 검증하기 전에는 재매각 가능성이나 적정 매수가를 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020.04.09 하나은행 근저당권이 기준입니다. 2022.09.06 채권최고액 변경과 공동담보목록 제2020-100호를 반드시 원본 등기 및 배당자료와 대조해야 합니다.
• 21명 전입기록의 실제 관계. 현재 301호를 누가 점유하는지, 누구와 임대차계약을 체결했는지, 전출 여부와 점유범위를 현장조사·전입자료·임대차계약으로 구분해야 합니다.
• 이은진 임차권등기. 보증금 110,000,000원의 배당관계, 임차권등기 말소 가능 시점, 실제 점유 여부 및 인도 협의 상황을 확인해야 합니다.
• 미상 보증금·확정일자. 나머지 전입명의자의 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 내용 및 최우선변제 적용 여부를 확인해야 합니다. 특히 배당표에 반영되지 않은 우선권이 있는지 점검해야 합니다.
• 국 압류·조세채권. 2026.01.28 북부산세무서장 관련 압류가 있습니다. 등기 말소와 별개로 조세의 법정기일 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.11.28 민간임대주택등기의 등록상태, 의무기간 및 매각 후 행정상 처리관계를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 퍼스트씨지브이와 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 전용면적 일치 여부를 비교해야 합니다. 최저가 275,000,000원이 적정한지는 아직 확정할 수 없습니다.
• 실제 명도·관리비. 점유자를 확인한 뒤 인도명령 가능 여부와 명도절차, 체납 공용관리비 및 실제 건물 상태를 점검해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 주거용 오피스텔 기재, 임차권등기, 배당요구 내용 및 매수인 인수사항을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — "등기상 소멸"과 "안전한 낙찰"은 다르다

이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2020.04.09 하나은행 근저당권을 기준으로, 이후 등기된 주택임차권과 압류는 매각 시 소멸하는 구조입니다. 예상배당 모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리관계가 단순한 물건이라고 보기는 어렵습니다. 전입기록 21명, 110,000,000원의 주택임차권등기, 다수의 미상 보증금, 민간임대주택등기 및 국의 압류가 함께 존재합니다. 또 근저당권의 변경된 채권최고액과 배당 모형의 기준금액도 다릅니다. 실제 배당과 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

가격도 아직 합격점을 주기 어렵습니다. 신건 최저가 275,000,000원을 최근 실거래와 비교할 근거가 확정되지 않았기 때문입니다. 향후 유찰로 최저가가 하락하더라도, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

따라서 결론은 권리·점유 확인 전 입찰 신중, 가격 판단 보류입니다. 후순위 등기 소멸이라는 장점보다, 실제 점유관계의 불확실성과 시세 검증 부족을 먼저 해결해야 합니다. 예상 인수 0원에 안심하기보다, 누가 점유하고 무엇을 배당받으며 얼마에 거래되는 물건인지를 확인하는 것이 우선입니다.