부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 8층 802호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이며, 2020년 4월 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

등기상 권리의 선후관계만 보면 구조는 단순합니다. 하나은행 근저당 이후 설정된 임차권과 국세 관련 압류는 매각 시 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 특히 유종철의 주택임차권은 보증금 100,000,000원으로 등기되어 있지만, 전입일과 임차권등기일 모두 말소기준보다 늦습니다.

문제는 실제 점유와 임대차관계입니다. 현황조사에 여러 전입자가 나타나며, 상당수의 보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않았습니다. 명단상 모두 말소기준 이후 전입이지만, 각 명의자의 실제 점유 여부와 임대차관계가 802호에 어떻게 연결되는지까지 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

가장 중요한 권리는 2020.04.09. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,986,000,000원이었고, 2022.09.06. 변경등기로 1,824,000,000원이 됐습니다. 공동담보목록도 기재되어 있어 이번 802호의 실제 배당채권액과 다른 담보물건의 관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인이 필요한 21명

등기부에는 현재 유종철의 주택임차권이 기재되어 있고, 현황조사에는 그 외 20명의 전입·점유 관련 명단이 있습니다. 모두 별개의 실제 임대차계약을 가진 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 우선 802호와의 관계, 실제 점유자, 보증금 및 배당요구 내용을 개별 대조해야 합니다.

대항력 표시는 현재 확인된 전입일과 2020.04.09. 말소기준권리의 선후관계를 바탕으로 한 판단입니다. 보증금·점유·확정일자 등이 확인되지 않은 명의자의 실제 임차관계와 대항력 성립 여부는 추가 조사 대상입니다. 배당요구 미확인은 미신고 확정을 의미하지 않습니다. 승계·보증기관 대위로 확인된 중복신고자는 없습니다.

③ 유종철 임차권 — 100,000,000원은 인수되는가?

유종철의 임차보증금은 100,000,000원입니다. 전입일인 2023.10.16.은 하나은행 근저당 설정일인 2020.04.09.보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리순위상 근저당권에 대항하여 낙찰자에게 보증금을 인수시키는 선순위 임차권은 아닙니다.

주택임차권등기 역시 2025.04.01. 설정되어 말소기준보다 늦습니다. 계산상 유종철의 미배당 보증금이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되지는 않으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸할 후순위 권리로 판단됩니다. 다만 임차권의 실제 효력과 명도 문제는 매각물건명세서 및 임대차 원본을 확인해야 합니다.

④ 시세와 입찰가격 — 312,000,000원이 저렴한가?

현재 감정가는 312,000,000원이며 최저매각가도 동일합니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

다만 퍼스트씨지브이의 본건과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 계산할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격이나 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

위 유찰가격은 주어진 회차별 가정이며 실제 차기 매각가격이나 유찰 발생을 예고하는 것은 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 권리순위에 따른 추정이며 취득세·명도비용·체납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (312,000,000원 매각 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,168,000원을 제외한 306,832,000원이 하나은행에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 계산에서 하나은행의 미배당액은 1,679,168,000원입니다. 그러나 이것은 매수인이 떠안는 채무가 아니라, 해당 시뮬레이션에서 배당받지 못한 채권액입니다.

⑥ 회차별 예상배당과 인수위험

회차별 시나리오에서 하나은행의 채권은 모두 전액 회수되지 않습니다. 그러나 후순위 채권의 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 인수액은 채권자의 미배당액과 구분해야 하며, 실제 선순위 임차권이나 법정 인수사항이 별도로 발견되는 경우에만 취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치해 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2020.03.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전 설비와 주차타워 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 4~5미터 내외 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 자료상 2,595,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 점유 실태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 망미역 접근성은 긍정적 요소이나, 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 오피스텔 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 802호를 현재 누가 점유하는지 확인하고, 현황조사에 나타난 21명 명단과 개별 호실의 연관성을 대조해야 합니다.
• 미상 임대차관계 조사. 유종철 외 전입 관련자 20명의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유기간 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 유종철 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입·확정일자, 임차권등기 경위와 현재 점유 여부를 매각물건명세서 및 임대차 서류로 검증해야 합니다.
• 기말소 임차권 구분. 김현수의 과거 보증금 140,000,000원 임차권은 말소되어 있으므로 현재 임차권과 혼동하지 않아야 합니다.
• 하나은행 근저당. 최초 채권최고액 1,986,000,000원과 변경 후 1,824,000,000원의 차이, 공동담보목록 및 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 북부산세무서 관련 압류의 체납액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후 적용될 수 있는 의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 주거용 오피스텔 세금. 실제 사용 상태, 취득세·보유세 등 세무상 취급을 확인하고 총 취득비용에 반영해야 합니다.
• 오피스텔 거래가격. 동일 건물 또는 망미역 인근 유사 연식·면적·층의 최근 실거래와 임대료를 비교해 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 관리비·주차설비. 공용부분 체납관리비와 주차타워 이용·유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권신고 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 추정 0원, 그러나 입찰 판단은 보류”

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 하나은행의 2020.04.09. 근저당이며, 이후 등기된 주요 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 권리안전형 오피스텔로 평가하기에는 확인할 사항이 많습니다. 유종철의 임차권보증금 100,000,000원 외에 다수의 전입·점유 관련자가 나타나고, 다른 명의자들의 계약·보증금·점유관계가 불명확합니다. 국세 압류와 민간임대주택등기, 변경된 근저당 채권최고액도 점검해야 합니다.

여기에 신건 최저가 312,000,000원을 뒷받침할 비교 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 망미역 인접 입지는 긍정적이지만, 교통이 좋다는 사실과 적정가격에 낙찰받는다는 것은 별개입니다.

결론은 권리순위상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 실제 임차관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 실제 점유관계 확인과 적정 낙찰가격 산정입니다.