부산지방법원 2024타경6989. 부산광역시 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 4층 402호입니다. 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔이며, 건물 사용승인일은 2020년 3월 13일입니다. 부산지하철 3호선 망미역까지 도보 약 2분 거리라는 교통상의 장점을 갖고 있습니다.

그러나 교통 편의성만으로 입찰 여부를 결정할 사건은 아닙니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이고, 2020년 4월 9일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 1,986,000,000원이었으나 2022년 9월 6일 1,824,000,000원으로 변경됐습니다. 경매 신청채권자의 청구액은 2,685,680,978원으로, 이 호실의 감정가보다 훨씬 큽니다. 근저당권에는 공동담보목록도 기재돼 있으므로, 전체 채무와 이 호실의 매각대금을 구분해서 봐야 합니다.

문제는 임차관계입니다. 등기된 주택임차권자 김도형의 보증금 130,000,000원과 그 외 다수의 전입·점유 관련 기록이 확인됩니다. 모두 제시된 전입일 기준으로는 말소기준권리보다 뒤이지만, 실제 계약관계와 현 점유자를 확인하지 않은 채 명도가 쉽거나 모든 위험이 해소됐다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

② 임차인·점유관계 — 기록된 21명의 실체 확인이 핵심

현황조사와 문건접수 기록에는 임차·점유 관련 인물 21명이 확인됩니다. 이 가운데 등기된 주택임차권자는 김도형이며, 나머지 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 이들 모두가 402호의 독립적인 임차인이라거나, 현재 동시에 점유 중이라는 의미는 아닙니다. 개별 전입·점유 기록과 실제 호실, 계약관계, 점유 시점을 대조해야 합니다.

표의 ‘후순위’는 제시된 전입일이 2020.04.09 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 우선변제 ‘미상’은 확정일자와 배당순위가 확인되지 않았다는 뜻이며, 기존 점유경위나 다른 선행권리까지 부정하는 확정 판정은 아닙니다. 배당요구일은 관련 접수기록 기준입니다.

③ 시세 비교 — 신건 312,000,000원은 적정한가?

감정가와 최저매각가는 모두 312,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 감정평가 관련 정보에는 퍼스트씨지브이의 전용면적 42.65㎡가 기재돼 있으나, 대상 면적과 거래 표본의 일치 여부가 확인되지 않아 이 면적을 확정적인 실거래 비교 기준으로 삼기는 어렵습니다.

동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 감정가가 적정한지, 가격이 상승 또는 하락하는 추세인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)

하나은행 근저당을 기준으로 작성된 매각대금 배분 시뮬레이션입니다. 실제 배당에서는 변경된 근저당 채권최고액, 공동담보 관계, 국세의 법정 우선순위 및 임차인 최우선변제 등이 반영될 수 있습니다.

위 배당표는 최초 근저당 채권최고액 1,986,000,000원을 사용한 기존 시뮬레이션입니다. 2022.09.06 변경된 채권최고액 1,824,000,000원과 실제 채권액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 국세·당해세·임차인 최우선변제·공동담보 배당관계에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 검증은 별개

현재 시나리오에서 1회 유찰이 발생하면 최저매각가는 249,600,000원, 2회 유찰 시에는 199,680,000원으로 내려가는 구조입니다. 하지만 이는 어디까지나 회차별 가정이며, 실제 유찰 발생이나 향후 매각기일을 보장하지 않습니다.

모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로, 권리관계가 그대로 유지된다는 전제에서는 낙찰가 인하가 실질취득 계산액의 인하로 이어집니다. 다만 각 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 또한 취득세, 명도비, 체납 관리비와 기타 비용은 이 계산에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비가 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 대상 물건은 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 동일 건물 내에는 다세대주택 용도의 호실도 포함돼 있으므로 용도별 거래 비교 시 구분이 필요합니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 4~5미터의 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 292.3㎡, 공시지가는 2,595,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 개별 호실의 실거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권 입지는 긍정적이지만 주거용 오피스텔의 실제 거래량, 매매가격, 임대수요를 확인하지 못해 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준 확인. 2020.04.09 하나은행 근저당권이 기준입니다. 2022.09.06 채권최고액 변경등기와 공동담보목록 제2020-100호를 함께 확인해야 합니다.
• 점유자 실체 확인. 기록된 21명의 전입·점유 관련 기재가 어느 호실, 어느 기간의 계약관계에 해당하는지 구분하고 현재 402호의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 김도형 외 20명의 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구서, 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유개시일 및 권리관계를 대조해야 합니다.
• 김도형 임차권. 보증금 130,000,000원, 임차권등기일 2025.02.07, 확정일자 2021.01.29 등의 기재를 확인하고 후순위 임차권의 배당 및 말소 처리를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 원인일 2020.03.31, 등기일 2022.11.28의 민간임대주택 등록에 따른 의무, 임대사업 지위 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 2026.01.28 북부산세무서장의 압류가 존재합니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 법정기일 및 조세채권의 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물의 주거용 오피스텔, 유사 전용면적, 동일하거나 비슷한 층의 최근 실거래와 실제 매물가격을 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 권리상 인수액이 0원이어도 점유자 인도 절차 및 미납 관리비 등 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 관리주체와 현황을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록의 최신 내용을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”

이 사건은 등기상 말소기준이 명확한 반면, 실제 임차·점유관계에는 확인할 사항이 많은 물건입니다. 하나은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 김도형의 130,000,000원 임차권등기 역시 후순위입니다. 따라서 제시된 산식에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

그렇지만 관련 기록에 등장하는 21명의 실제 계약·점유관계가 충분히 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 국세 압류도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 시세까지 확인되지 않았으므로, 312,000,000원의 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 신중 검토입니다. 먼저 현재 점유자와 임대차계약의 실체, 민간임대주택 관련 의무, 변경된 근저당 채권최고액 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다. 이후 실거래를 통해 가격 적정성을 판단하는 것이 순서입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·시세 검증이 끝나기 전에는 적극 입찰을 권하기 어렵습니다.