부산지방법원 2024타경6989. 부산광역시 수영구 망미동에 있는 퍼스트씨지브이 4층 401호입니다. 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재되어 있고, 감정평가 자료상 건물 일부는 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이며, 2020년 4월 9일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 명의의 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부가 결정됩니다.
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 290,000,000원인 신건입니다. 그런데 근저당권 채권최고액은 최초 1,986,000,000원으로 설정되었다가 2022년 9월 6일 1,824,000,000원으로 변경되었습니다. 신청채권자 청구액은 2,685,680,978원입니다. 채권 규모가 크다는 사실 자체가 그 금액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아니지만, 공동담보와 실제 배당액, 후순위 임차인의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로324번길 8, 4층 401호 (망미동, 퍼스트씨지브이) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 (주거용 이용 관련 감정평가 기재) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 · 사용승인 2020.03.13 |
| 소유자 | 에스엔비홀딩스주식회사 (2020.04.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 2,685,680,978원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.09 · 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 최초 1,986,000,000원 → 변경 후 1,824,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2020-100호 |
| 등기 임차권 | 남진욱 · 보증금 130,000,000원 · 2026.02.24 등기 |
| 임차 관련 인원 | 21명 기재 · 보증기관 대위·승계 중복 없음 · 개별 호실 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 하나은행 근저당
권리관계의 기준점은 2020년 4월 9일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 국세 압류, 주택임차권등기가 순서대로 기록되었습니다. 등기 순위상 근저당권과 그 후순위의 소멸 대상 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
또한 2022년 11월 28일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 표시되어 있습니다. 이는 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다르므로, 매각 이후 등록 상태와 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 21명 중 실제 401호 점유관계가 핵심
현황조사·문건접수·등기부 등에 나타나는 임차 관련자는 총 21명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 없으므로, 명단상 실제 임차 관련 인원도 21명으로 집계됩니다. 다만 이들 모두가 401호의 독립적인 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 감정평가에는 복수 호실이 언급되어 있으므로 개별 명단과 매각 대상 401호의 실제 계약·점유관계를 대조해야 합니다.
등기 임차권자 — 남진욱
| 임차권자 | 남진욱 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물 전부 · 주거용 |
| 임대차계약일 | 2022.05.11 |
| 주민등록일 | 2022.05.31 |
| 점유개시일 | 2022.06.24 |
| 확정일자 | 2024.04.03 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 차임 | 50,000원 (등기 기재) |
| 임차권등기 | 2026.02.24 · 을구 2번 |
| 선순위 대항력 | 없음 말소기준 2020.04.09보다 늦은 전입 |
| 우선변제 | 배당 여부 확인 확정일자 2024.04.03 · 배당순위 별도 검토 |
| 매수인 승계 | 인수 추정 0원 말소기준 이후 임차권등기 |
남진욱은 보증금 130,000,000원을 가진 주택임차권등기권자입니다. 주민등록일과 점유개시일 모두 2020년 하나은행 근저당권보다 늦고, 확정일자 역시 2024년 4월 3일입니다. 따라서 이 근저당권보다 우선하는 임차보증금 반환청구권으로 볼 근거는 없습니다.
제공된 배당모형에서는 남진욱에게 배당이 배정되어 있지 않습니다. 그러나 배당을 받지 못하는 것과 그 보증금을 매수인이 인수하는 것은 다른 문제입니다. 현재 확인된 순위에 따르면 미배당 보증금 130,000,000원이 곧바로 매수인의 추가 취득비용으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유와 임차권등기의 적용 범위, 최우선변제 해당 여부 및 명도 상황은 원본 확인이 필요합니다.
그 밖의 임차·전입 관련자
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안종휘 | 2023.12.22 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.08 |
| 조현정 | 2024.10.17 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.09 |
| 이은진 | 2024.11.08 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 박성용 | 2020.05.08 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김도형 | 2021.01.29 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김은지 | 2020.06.30 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 박귀훈 | 2023.07.14 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 박나원 | 2024.01.16 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 한다경 | 2024.04.08 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.15 |
| 성은아 | 2022.07.13 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.08 |
| 김청아 | 2022.10.07 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 유종철 | 2023.10.16 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.10 |
| 곽소정 | 2024.12.12 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.08 |
| 이시온 | 2024.06.17 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김채영 | 2022.06.20 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 오유미 | 2024.01.23 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.10 |
| 이재홍 | 2023.12.20 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 이서연 | 2024.02.29 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 |
| 임세인 | 2024.02.22 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.13 |
| 계나예 | 2023.10.10 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.01.15 |
대항력 표시는 2020.04.09 말소기준권리와 기재된 전입신고일을 비교한 선순위 여부입니다. 각자의 실제 임차목적물, 점유개시일, 보증금, 계약내용이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 확정일자와 배당요구 내용이 확인되지 않은 경우 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,986,000,000원 | 285,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가인 290,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 4,860,000원을 제외한 285,140,000원이 하나은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 모형에서 소유자 잔여금은 0원이고, 최초 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 1,700,860,000원입니다.
채권액 1,986,000,000원은 최초 등기 채권최고액으로, 2022.09.06 변경된 채권최고액 1,824,000,000원 및 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 위 배당은 집행비용 추정치에 기초하며, 국세의 우선순위·당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 단순 시뮬레이션입니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 1,700,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,758,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,803,798,400원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아지면 하나은행에 돌아갈 배당이 줄어 미배당액은 커집니다. 그러나 후순위 근저당 채무의 미배당액이 매수인의 새로운 채무가 되는 것은 아닙니다. 현재의 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 산정했습니다. 다만 실제 임차관계와 매각조건이 확인되지 않은 상태에서는 이 결과를 확정적인 총취득비용으로 볼 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 290,000,000원이 싼지는 아직 모른다
퍼스트씨지브이 401호의 감정가는 290,000,000원이고, 신건 최저매각가도 동일합니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 감정평가에 표시된 대상은 주거용 오피스텔이고, 건물 내에는 다세대주택도 함께 존재합니다. 서로 다른 용도와 면적의 거래가격을 단순 비교하면 시세가 왜곡될 수 있습니다. 401호와 동일한 용도·유사 면적의 최근 거래를 확보한 뒤 입찰가격을 산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.
- 건물. 2020.03.13 사용승인을 받은 지상 12층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비와 주차타워설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접합니다. 기계식주차장의 이용 가능 상태와 유지관리 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 표시는 2,595,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 호실별 내부상태와 실제 점유는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 망미역 접근성은 긍정적인 요소지만, 오피스텔의 매매수요와 임대수요, 동일 유형 거래량이 검증되지 않았습니다. 주거용 이용과 관련한 금융·세금 조건도 일반 아파트와 구별해 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 확인. 임차 관련 명단 21명이 각각 어느 호실에 관계되는지 대조해야 합니다. 401호의 실제 점유자·계약자·전입자를 특정하는 것이 가장 중요합니다.
- 남진욱 임차권 검토. 임대차계약일 2022.05.11, 전입 2022.05.31, 점유개시 2022.06.24, 확정일자 2024.04.03, 임차권등기 2026.02.24를 원본과 대조하세요. 보증금 130,000,000원의 배당 여부 및 임차권 말소절차도 확인해야 합니다.
- 미상 보증금·우선변제 검증. 남진욱 외 인원의 임대차계약서와 확정일자, 배당요구서, 소액임차인 해당 여부를 확인하세요. 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 공동담보 및 근저당 변경. 공동담보목록 제2020-100호와 2022.09.06 채권최고액 변경 내용을 확인하고 실제 채권잔액 및 배당관계를 검토하세요.
- 국세 압류. 북부산세무서장의 2026.01.28 압류와 관련해 조세의 종류·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2022.11.28 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 행정상 처리, 임대사업자 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래와 임대수익. 퍼스트씨지브이의 주거용 오피스텔 거래사례, 유사 전용면적 시세, 임대보증금·월세 수준을 확인하여 적정 입찰가를 계산하세요.
- 관리비·주차설비. 공용부분 관리비 체납, 주차타워의 유지관리 상태, 수선비 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0원”
부산 퍼스트씨지브이 401호는 말소기준권리의 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2020년 하나은행 근저당권 이후 임차권등기와 압류가 기록되어 있고, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 미배당 근저당채권을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 볼 근거도 없습니다.
하지만 권리순위만으로 모든 문제가 끝나지는 않습니다. 임차 관련자 21명의 실제 호실 귀속관계를 확인해야 하고, 남진욱의 130,000,000원 임차보증금을 제외한 계약조건은 명확하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기, 국세 압류, 공동담보, 근저당 채권최고액 변경이 얽혀 있습니다.
더욱이 신건 최저가 290,000,000원을 현재 시장가격과 비교할 수 있는 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 지하철 접근성만으로 투자수익과 환금성을 낙관할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원 추정이라는 장점은 있지만, 점유·배당·시세를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
