부산지방법원 2024타경6989. 부산광역시 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 6층 601호에 대한 임의경매입니다. 건물은 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물로, 대상 물건의 용도는 오피스텔이며 감정상 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다.
이번 사건에서 권리의 출발점은 2020.04.09 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,986,000,000원이었으나 2022.09.06 변경등기로 1,824,000,000원으로 조정됐습니다. 신청채권자의 청구액은 2,685,680,978원입니다. 등기에는 공동담보목록도 기재되어 있으므로 이 호실의 매각대금만으로 전체 담보채무 관계를 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
더 중요한 부분은 임차관계입니다. 여러 명의 전입 및 관련 신고가 기록되어 있으나 각 사람의 계약 목적물과 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자가 대부분 명확하지 않습니다. 이 물건의 분석은 말소기준의 순서와 실제 임대차·점유관계 확인을 나누어 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로324번길 8, 6층 601호 (망미동, 퍼스트씨지브이) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 6층 · 사용승인 2020.03.13 |
| 소유자 | 에스엔비홀딩스주식회사 |
| 감정가 | 290,000,000원 |
| 최저매각가 | 290,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 2,685,680,978원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.09 · 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 현재 근저당 채권최고액 | 1,824,000,000원 (변경등기 기준) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 모형 기준) |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 보고된 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위
말소기준권리는 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 박나원의 주택임차권, 하나은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 말소기준 이후 전입한 임차 관련 신고자들의 실제 점유관계와 민간임대주택 관련 법적 의무까지 모두 자동으로 해소된다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 장부상 인수 0원, 실무상 확인 필요
임차 관련 기록에는 21명이 등장합니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고자로 표시된 사람은 없으므로, 기록상 각 인원을 중복 보증금으로 단순 합산하지는 않습니다. 다만 이들이 모두 601호의 독립된 실제 임차인인지도 확인되지 않았습니다. 각 계약의 대상 호실과 현장 점유 여부를 매각물건명세서 및 임대차계약서와 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 2020.04.09 말소기준권리와 기재된 전입일의 선후관계에 근거합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부를 미상으로 표기합니다. 배당요구 기록은 채권액의 확인이나 배당 확정을 의미하지 않습니다. 각 신고자가 실제 601호의 임차인인지도 별도 확인해야 합니다.
계약일 및 확정일자: 2023.12.13
주민등록 및 점유개시: 2024.01.16
임차권등기: 2025.01.21
목적 범위: 건물 전부
임차권등기는 말소기준권리 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 따라서 배당 모형상 보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금 전액이 배당된다는 뜻은 아닙니다. 실제 임차인의 점유 상태와 임차권등기의 말소 및 인도관계는 반드시 확인해야 합니다.
또한 2026.01.28 북부산세무서장의 압류가 존재합니다. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어도 당해세 등 법정 우선순위에 따른 배당 변동 여부는 별도의 문제입니다. 확인되지 않은 세액을 임의로 인수금액에 더하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 290,000,000원이 적정한가
감정가는 290,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 그러나 대상 호실과 면적이 일치하는 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 확인할 수 없어 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 감정가 | 290,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 290,000,000원 |
| 감정가 대비 | 100% (신건) |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 거래가격 | 확인 필요 |
| 최근 거래 추세 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판정 보류 |
따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 비싸다고 단정할 수는 없지만, 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 평가할 근거도 없습니다. 특히 실거래 비교 시에는 반드시 같은 용도의 오피스텔, 유사한 전용면적과 층·이용상태를 가진 물건을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 4,860,000원 |
| 하나은행 근저당권 | 1,986,000,000원 | 285,140,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 하나은행 채권액은 최초 채권최고액 1,986,000,000원을 사용한 계산이며 2022.09.06 변경된 채권최고액 1,824,000,000원을 반영해 재산정한 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 관련 배당 조정 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 시세 판단은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 1,700,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,758,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,803,798,400원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지고 채권자의 예상 미배당액은 커집니다. 다만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 모형상 0원입니다. 이 수치는 후순위 권리 소멸을 전제로 하며, 임차관계와 민간임대주택 관련 의무, 조세 및 점유에 따른 비용까지 확정한 결과는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비와 주차타워설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가 기재액은 2,595,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 확인된 단지 정보에는 8세대 규모로 기재되어 있습니다. 최근 동일 호형 실거래가 확인되지 않아 소규모 주거용 오피스텔의 매매수요와 환금성을 별도 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 관련 21명 대조. 각 신고자의 실제 임대차 목적물, 해당 호실과의 관계, 계약기간, 보증금, 확정일자 및 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 박나원 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 임차권등기일 2025.01.21을 확인하고 배당요구 및 말소·인도관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 당시의 의무기간, 경매 매수인에 대한 의무 승계 여부 및 현재 등록 상태를 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 북부산세무서장의 압류에 관해 당해세 등 배당에 우선할 수 있는 세금의 존재와 금액을 확인해야 합니다.
- 하나은행 공동담보. 제2020-100호 공동담보목록과 변경된 채권최고액 1,824,000,000원을 반영한 채권 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시장가격. 퍼스트씨지브이의 동일 용도·유사 면적 실거래, 최근 거래 추세 및 인근 주거용 오피스텔 가격을 대조해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 입찰은 아니다
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2020.04.09 하나은행 근저당이 기준이고, 확인된 임차권등기 및 압류 등은 후순위에 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
하지만 이것이 곧바로 입찰 적합성을 뜻하지는 않습니다. 임차 관련 기록이 21명에 이르고 대부분의 보증금과 실제 점유관계가 불명확합니다. 민간임대주택등기와 국세 압류도 추가 검증이 필요한 요소입니다. 특히 실제 매수인 부담과 명도 가능성을 확인하기 전까지는 권리상 위험이 완전히 해소됐다고 평가하기 어렵습니다.
가격 면에서도 감정가와 최저가 290,000,000원을 비교할 최근 실거래 근거가 없어 신건이 저렴하다고 말할 수 없습니다. 결론은 권리 순위는 비교적 명확하지만, 임차관계와 가격 검증이 선행되어야 하는 보수적 접근 대상입니다. 무리한 신건 응찰보다는 임대차·공동담보·조세·시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
