부산지방법원 2024타경6989. 부산광역시 수영구 망미동 802-7, 퍼스트씨지브이 5층 501호입니다. 감정평가상 건물은 2020.03.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 12층 건물이며, 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 복합 형태입니다. 경매 대상은 오피스텔이고, 감정평가상 오피스텔 호실군은 주거용으로 이용되고 있습니다.
소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다. 2020.04.09 소유권을 이전받은 날 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매개시결정, 임차권등기, 국세 압류가 이어졌습니다. 소유자에 대한 경매 청구액은 2,685,680,978원으로, 이 호실 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 채권자의 미회수액이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
이 사건의 핵심은 근저당 채무액보다 임차관계의 실체입니다. 선순위 근저당 이후 전입한 사람이 다수 확인되고, 별도의 주택임차권등기도 존재합니다. 전입일만 보면 후순위인 사람이 많지만, 그 사실만으로 모든 점유자의 보증금·점유·명도 문제가 해결됐다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6989 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 관할 | 부산지방법원 동부지원 |
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로324번길 8, 5층 501호 (망미동, 퍼스트씨지브이) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔(감정평가상 주거용 오피스텔) |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 · 2020.03.13 |
| 소유자 | 에스엔비홀딩스주식회사 (2020.04.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 2,685,680,978원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.09 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 최초 1,986,000,000원 → 2022.09.06 변경 1,824,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2020-100호 |
| 임차권등기 | 김은지 · 보증금 140,000,000원 · 2025.02.14 등기 |
| 기타 권리 | 민간임대주택등기 · 국세 압류 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 등기된 김은지의 주택임차권은 그보다 나중에 발생한 임대차에 기초하며, 주택임차권등기 자체도 2025.02.14에 이루어졌습니다. 따라서 제공된 전입·점유·확정일자 기준으로는 하나은행 근저당권보다 후순위입니다.
2024.12.17 임의경매개시결정과 2026.01.28 국세 압류도 말소기준권리보다 뒤에 등기됐습니다. 이들 등기상 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 대상으로 분석됩니다. 다만 국세 압류등기의 소멸과 국세채권의 배당순위는 별개이므로, 실제 조세채권의 법정기일·배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 등기 임차권 1명과 확인대상 20명
임차관계 확인대상은 총 21명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 등기부상 보증금이 명시된 사람은 김은지 1명입니다. 나머지 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들을 모두 별개의 확정된 보증금채권자로 간주하거나 보증금을 임의 합산할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 2020.06.30 | 140,000,000원 | 2020.06.08 임차권등기 기재 |
2025.02.14 | 후순위 | 근저당 후순위 | 없음 |
| 안종휘 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 2025.01.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조현정 | 2024.10.17 | 미상 | 미상 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이은진 | 2024.11.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박성용 | 2020.05.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 남진욱 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박귀훈 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나원 | 2024.01.16 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한다경 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 성은아 | 2022.07.13 | 미상 | 미상 | 2025.01.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김청아 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유종철 | 2023.10.16 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽소정 | 2024.12.12 | 미상 | 미상 | 2025.01.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이시온 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오유미 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재홍 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이서연 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임세인 | 2024.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.01.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 계나예 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력 '가능·미상' 표시는 대항력 존재의 확정 판정이 아닙니다. 위 전입일은 모두 2020.04.09 말소기준권리 이후이므로, 확인된 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 인정되지 않는 방향입니다. 다만 계약·점유 실체와 해당 호실 관련성이 확정되지 않은 대상은 최종 권리관계를 미확정으로 표시했습니다. 우선변제도 확정일자 및 채권관계 확인이 필요합니다.
③ 임차권등기 김은지 — 보증금 140,000,000원의 의미
| 임차권자 | 김은지 |
|---|---|
| 임차보증금 | 140,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2020.06.08 |
| 점유개시일 | 2020.06.19 |
| 주민등록일 | 2020.06.30 |
| 확정일자 | 2020.06.08 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기일 | 2025.02.14 |
| 임차권등기명령 | 부산지방법원 동부지원 2025카임84 |
| 임차 부분 | 건물 전부 |
| 말소기준 대비 | 후순위 2020.04.09 하나은행 근저당권 이후 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (현재 권리·배당 모형 기준) |
김은지의 임대차계약과 점유개시는 모두 하나은행 근저당권 설정일보다 늦습니다. 주민등록일과 확정일자 역시 말소기준권리 이후입니다. 따라서 보증금 140,000,000원을 선순위 대항력에 따른 매수인 인수금으로 바로 더하는 것은 잘못입니다. 제공된 권리관계에서는 후순위 임차권으로 분석되며, 경매 매각 시 등기상 임차권도 소멸 대상으로 분류됩니다.
④ 가격 검증 — 신건 290,000,000원, 저렴한지는 미확인
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 290,000,000원으로 같습니다. 예상 인수액 0원을 적용하면 최저가 낙찰 기준 실질취득금액도 290,000,000원입니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.
그러나 퍼스트씨지브이 501호와 동일한 조건의 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 290,000,000원이 시장가격 대비 할인된 금액인지 검증되지 않았습니다. 평균 거래가나 할인율을 임의로 설정하여 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 290,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 290,000,000원 |
| 최저가 낙찰 시 실질취득 | 290,000,000원 (인수 0원 가정) |
| 비교 대상 | 퍼스트씨지브이 · 오피스텔 |
| 참고 면적 | 39.55㎡ (대상 호실 일치 여부 확인 필요) |
| 최근 거래가격 | 확인되지 않음 |
| 최근 시세 대비 가격 | 판단 보류 |
⑤ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,860,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 1,986,000,000원 | 285,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당(최초 설정액 기준) | — | 1,700,860,000원 |
| 매수인 인수(추정) | — | 0원 |
예상배당은 최초 근저당 채권최고액 1,986,000,000원을 적용한 단순 계산입니다. 2022.09.06 변경된 채권최고액 1,824,000,000원, 공동담보 관계, 실제 채권계산서, 국세·임차인 최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
현재 계산에서는 매각대금 290,000,000원에서 집행비용 4,860,000원을 제외한 285,140,000원이 하나은행에 배당됩니다. 배당 여력이 부족해 모형상 임차인에게 돌아가는 금액이나 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 실제 배당에서는 조세채권의 우선순위 및 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 관계
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 1,700,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,758,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,803,798,400원 | 0원 |
현재 모형에서는 유찰 후에도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 권리관계가 그대로 확정된다면 낙찰가가 낮아질수록 실질취득금액도 낮아집니다. 그러나 이는 추가 인수권리가 없다는 조건부 계산입니다. 보증금 미상 점유자들의 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 이 숫자를 최종 취득비용으로 확정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 지하철. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치합니다. 대중교통 접근성은 입지상 강점으로 평가할 수 있습니다.
- 차량·버스. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 4~5m 도로와 접합니다.
- 건물. 2020.03.13 사용승인된 지상 12층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔 부분은 주거용 오피스텔로, 다른 호실군은 다세대주택으로 평가됐습니다. 주거용 오피스텔에 맞는 수요·금융·세무 조건을 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 개별 호실 내부상태와 실제 점유는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지하철 접근성은 유리하지만 소규모 복합 건물의 오피스텔이라는 점에서 대규모 아파트와 동일한 거래·환금성을 기대할 수는 없습니다. 유사 면적의 최근 실제 거래 확인이 필수입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 확정. 임차관계 조사대상 21명 각각의 호실, 실제 점유, 계약 존재 여부를 현황조사서·전입세대 확인자료·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 20명. 보증금과 확정일자를 확인하고 실제 임차권 및 대항력·우선변제 요건을 개별적으로 판단해야 합니다.
- 김은지 임차권등기. 보증금 140,000,000원, 계약일 2020.06.08, 점유개시일 2020.06.19, 주민등록일 2020.06.30 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 2022.09.06 채권최고액 변경 및 공동담보목록 제2020-100호의 범위와 실제 배당관계를 확인하세요.
- 국세 압류. 북부산세무서장의 2026.01.28 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·배당순위를 검토하세요.
- 민간임대주택. 등록임대주택 의무의 존속 여부와 매각 후 소유자에게 적용되는 행정상 의무를 확인하세요.
- 실거래 가격. 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래, 면적·층·내부상태를 비교하여 응찰 상한을 설정하세요.
- 명도 가능성. 실제 점유자와 사용관계를 확인하고 인도명령 가능 여부, 인도 지연 및 명도 비용을 검토하세요.
- 관리비·세금·주차. 공용부분 관리비 체납 가능성, 주거용 오피스텔의 세무상 취급, 기계식주차 이용조건을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건은 등기상 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2020.04.09 하나은행 근저당권이 기준이고, 김은지의 140,000,000원 임차보증금도 확인된 권리 순서상 그보다 후순위입니다. 배당 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 나오는 이유입니다.
하지만 낙찰을 판단하기에는 아직 중요한 문제가 남아 있습니다. 21명의 임차관계 확인대상, 그중 20명의 미상 보증금, 국세 압류, 민간임대주택등기, 공동담보 관계를 입찰 전에 정리해야 합니다. 여기에 290,000,000원이라는 최저매각가가 최근 시장가격보다 낮은지조차 검증되지 않았습니다.
특히 명도 상대방과 보증금 관계가 정리되지 않은 상태에서는 근저당 미배당이 매수인에게 승계되지 않는다는 사실만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다. 권리관계 확인이 먼저, 가격 평가는 그다음입니다. 현재 단계에서는 신건 응찰보다 원본 서류와 실제 점유상태의 확정을 우선하는 것이 합리적입니다.
