부산지방법원 2024타경6989. 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 5층 502호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 물건이며, 감정가와 신건 최저매각가가 모두 312,000,000원입니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사. 등기부에는 2020.04.09 설정된 하나은행 근저당권을 비롯해 이후 경매개시결정, 국세 압류, 임차권등기가 확인됩니다. 권리분석의 출발점인 말소기준은 분명하지만, 다수의 전입·배당요구 조사 인원을 502호의 실제 임차관계와 연결하는 작업이 무엇보다 중요합니다.
특히 매각으로 없어지는 권리와 매수인이 실제로 겪을 수 있는 부담을 구분해야 합니다. 근저당권과 후순위 임차권등기의 말소 여부만으로 명도 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 별도로 기재된 민간임대주택 등록사항과 국세 압류도 매각조건 및 관계서류를 통해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로324번길 8, 5층 502호 (망미동, 퍼스트씨지브이) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔(현황 주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 건물 내 5층 502호 · 사용승인일 2020.03.13 |
| 소유자 | 에스엔비홀딩스주식회사 (2020.04.09 소유권이전) |
| 감정가 | 312,000,000원 |
| 최저매각가 | 312,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청 청구액 | 2,685,680,978원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.09 하나은행 근저당권 (을구 1번) |
| 근저당 채권최고액 | 변경 후 1,824,000,000원 (변경 전 1,986,000,000원) |
| 임차권등기 | 박귀훈 · 임차보증금 80,000,000원 · 2025.07.31 등기 |
| 기타 등기 | 민간임대주택등기 · 국세 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준은 2020.04.09 접수된 하나은행 근저당권입니다. 이보다 나중에 설정된 경매개시결정과 국세 압류, 박귀훈의 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 대진산업개발주식회사의 근저당권은 2020.09.01 이미 말소됐습니다.
다만 하나은행 근저당권은 2022.09.06 채권최고액이 변경됐고, 민간임대주택등기는 2022.11.28 접수됐지만 등록 원인은 2020.03.31로 표시됩니다. 민간임대주택 관련 의무가 매수인에게 어떤 영향을 미치는지는 말소기준권리의 순서만으로 단정하지 말고 등록 상태와 매각조건을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 502호 귀속부터 확인
현황조사와 배당요구 관련 기록에 등장하는 인원은 총 21명입니다. 이 중 박귀훈은 등기부에 502호 건물 전부에 관한 임차권자로 확인됩니다. 나머지 20명은 점유 부분이 특정되지 않아 502호의 임차인인지, 다른 호실과 관련된 사람인지 구별해야 합니다. 따라서 이들을 모두 502호의 독립된 보증금 채권자로 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박귀훈 502호 임차권등기 |
2023.07.14 | 80,000,000원 | 선순위 대항력 없음 후순위 배당 검토 | 2025.07.31 | 승계 아님 |
| 안종휘 | 2023.12.22 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.08 | 승계 아님 |
| 조현정 | 2024.10.17 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.09 | 승계 아님 |
| 이은진 | 2024.11.08 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 박성용 | 2020.05.08 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 남진욱 | 2022.05.31 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.03.04 | 승계 아님 |
| 김도형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 김은지 | 2020.06.30 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 박나원 | 2024.01.16 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 한다경 | 2024.04.08 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.15 | 승계 아님 |
| 성은아 | 2022.07.13 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.08 | 승계 아님 |
| 김청아 | 2022.10.07 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 유종철 | 2023.10.16 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.10 | 승계 아님 |
| 곽소정 | 2024.12.12 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.08 | 승계 아님 |
| 이시온 | 2024.06.17 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 김채영 | 2022.06.20 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 오유미 | 2024.01.23 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.10 | 승계 아님 |
| 이재홍 | 2023.12.20 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 이서연 | 2024.02.29 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
확인되지 않음 | 승계 아님 |
| 임세인 | 2024.02.22 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.13 | 승계 아님 |
| 계나예 | 2023.10.10 | 미상 | 미상·후순위 전입 우선변제 확인 필요 |
2025.01.15 | 승계 아님 |
표의 미상·후순위 전입은 말소기준일 이후의 전입이 확인되지만 실제 점유·계약·확정일자·502호 귀속이 특정되지 않았다는 뜻입니다. 보증기관 대위변제 또는 보증금 승계 신고자로 표시된 사람은 없으며, 보증금 미상 인원의 금액은 합산하지 않았습니다.
③ 박귀훈 임차권 — 보증금 80,000,000원의 처리
| 임차권자 | 박귀훈 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 · 502호 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 차임 | 200,000원 |
| 임대차계약일 | 2023.06.23 |
| 확정일자 | 2023.06.23 |
| 주민등록일 | 2023.07.14 |
| 점유개시일 | 2023.07.21 |
| 임차권등기일 | 2025.07.31 (을구 4번) |
| 말소기준일 | 2020.04.09 |
| 선순위 인수대항력 | 없음 기재된 임대차·전입·점유 모두 말소기준 이후 |
| 우선변제 | 말소기준 이후 임대차 · 배당요건 및 순위 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 계산상 0원 · 후순위 권리로 처리 |
| 승계 여부 | 본인 명의 임차권등기 · 보증기관 승계 신고 아님 |
박귀훈은 임차권등기까지 마친 보증금 채권자이지만, 전입과 점유가 모두 하나은행 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 순위관계상 낙찰자에게 80,000,000원 전액이 그대로 승계되는 선순위 대항력 임차인으로 볼 근거는 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 하나은행 근저당권에 매각대금이 전부 배분되어, 박귀훈에게 배당되는 금액이 별도로 산정되지 않았습니다. 그렇다고 그 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 후순위 임차권등기의 말소와 실제 점유·명도는 별개이므로, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수조건을 대조해야 합니다.
④ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 가격 메리트 단정 금지
퍼스트씨지브이의 신건 감정가는 312,000,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 없다는 가정에서는 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 312,000,000원으로 볼 수 있습니다. 단, 이는 취득 관련 부대비용이나 점유 정리 비용까지 포함한 확정 총비용은 아닙니다.
현재 확인할 수 있는 것은 건물명, 사용승인일, 오피스텔 이용상태, 신건 감정가와 유찰 시나리오입니다. 해당 502호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실 자체는 가격 경쟁력을 증명하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,168,000원 |
| 1. 하나은행 근저당권 | 1,986,000,000원* | 306,832,000원 |
| 2. 박귀훈 임차권 | 80,000,000원 | 별도 배당 미산정 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 하나은행의 1,986,000,000원은 배당 시뮬레이션에 사용된 변경 전 채권최고액입니다. 등기상 변경 후 채권최고액은 1,824,000,000원입니다. 배당은 집행비용과 하나은행 근저당권을 중심으로 한 단순 추정이며, 국세 압류 관련 조세채권, 다른 임차인의 배당, 당해세·최우선변제 및 공동담보 배당관계는 확정 반영되지 않았습니다. 박귀훈의 배당 미산정은 법원 배당액 확정이나 매수인 인수 판정과 동일하지 않습니다.
신건 매각가 312,000,000원에서 추정 집행비용 5,168,000원을 제외한 306,832,000원이 하나은행에 배분되는 구조입니다. 채권 전부가 회수되지 않고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 중요한 점은 채권자의 미배당 채무와 매수인 인수채무가 다르다는 것입니다. 현재 시뮬레이션의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 전가되는 것은 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 1,679,168,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 1,740,694,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 199,680,000원 | 196,084,480원 | 1,789,915,520원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가가 249,600,000원, 199,680,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그에 따라 하나은행의 추정 배당액은 감소하고 미배당액은 늘어나지만, 현재 권리분석 가정에서 매수인의 직접 인수액은 계속 0원입니다.
다만 회차별 계산은 확정 배당표가 아니며, 특히 하나은행 근저당의 변경 전 채권최고액을 적용했다는 한계가 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 판단해야 합니다. 임차인 귀속·등록임대·조세 문제 역시 유찰만으로 해결되는 것은 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역까지 도보 약 2분으로, 감정평가에서는 제반 교통상황을 양호하게 평가했습니다.
- 건물. 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비와 주차타워설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4~5미터의 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 주거·상업 혼합 이용지역에 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역. 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실내 상태와 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 교통 여건은 긍정적이지만, 물건은 일반 아파트가 아닌 주거용 오피스텔입니다. 동일 용도·유사 규모의 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서 매도 용이성이나 환금가치를 높게 평가할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 502호 실제 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 21명 가운데 박귀훈 이외 인원이 502호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 전입세대 내역과 호실별 임대차관계를 대조하세요.
- 박귀훈 임차권등기. 보증금 80,000,000원, 계약일 2023.06.23, 전입일 2023.07.14, 점유개시일 2023.07.21을 기준으로 후순위 여부, 배당요구, 말소 및 명도관계를 검증하세요.
- 다른 신고인의 보증금·확정일자. 호실 귀속이 확인되지 않은 인원의 실제 임대차계약·점유·배당요구 내용을 확인하세요. 현재의 불명확한 금액을 임의로 합산하지 마세요.
- 민간임대주택 등록. 2022.11.28 민간임대주택등기가 있고 등록 원인일은 2020.03.31입니다. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 의무에 관한 관계기관 확인이 필요합니다.
- 국세 압류. 2026.01.28 북부산세무서장 관련 압류가 있습니다. 체납세액·법정기일·배당 우선순위와 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인하세요.
- 근저당 변경 및 공동담보. 하나은행 채권최고액은 1,986,000,000원에서 1,824,000,000원으로 변경됐습니다. 실제 채권액, 공동담보관계, 배당액을 대조하세요.
- 실거래 가격 검증. 감정가가 곧 시장가격은 아닙니다. 주거용 오피스텔의 유사 면적·층·입지·건물 상태를 고려한 최근 실거래 비교 후 응찰가를 판단하세요.
- 점유 해소 비용. 배당 계산상 인수 0원과 실제 인도·명도에 필요한 비용은 서로 다릅니다. 점유자와의 관계를 확인하기 전에는 총취득비용을 확정하지 마세요.
- 관리비와 시설. 공용부분 관리비 체납, 주차타워 이용조건, 설비 유지관리 상태를 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 및 세금 관련 자료를 대조하세요.
맺으며 — “계산상 인수 0원 ≠ 조사 완료”
부산 망미동 퍼스트씨지브이 502호는 말소기준권리가 명확하다는 장점이 있습니다. 하나은행 근저당권 이후의 임차권등기와 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 구분되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인의 직접 인수액은 0원입니다.
하지만 이를 근거로 권리가 완전히 깨끗한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 임차·점유 관련 조사 인원 21명 가운데 502호 임차권등기가 확인되는 사람은 박귀훈이며, 다른 20명은 호실 귀속과 임대차관계를 확인해야 합니다. 또한 민간임대주택등기, 국세 압류, 하나은행 공동담보 및 채권최고액 변경 문제가 남아 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 312,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 망미역 접근성은 장점이지만, 실거래 비교 없이 가격 메리트에 높은 점수를 줄 수는 없습니다.
결론은 “권리 순서는 확인, 점유·배당·시세는 검증 필요”입니다. 현 단계에서는 신건 가격만 보고 입찰하기보다 502호의 실제 점유자와 임대차관계를 특정하고, 등록임대 및 국세 관련 사항을 점검한 뒤 최근 실거래에 근거해 가격을 판단하는 편이 타당합니다. 종합적으로는 주의형 C등급입니다.
