부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 11층 1101호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 266,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2020년 3월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물이고, 감정평가상 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 건물입니다. 본건의 용도는 다세대주택으로 표시돼 있습니다.

소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다. 2020년 4월 9일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 신청채권자도 하나은행입니다. 후순위 경매개시결정·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권최고액 변경 이력, 민간임대주택등기, 그리고 다수의 임차·점유 관련 명의를 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

또한 2022.11.28에는 민간임대주택등기가 기록됐습니다. 등기 내용상 2020.03.31 민간임대주택으로 등록됐으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 경매에 따른 소유권 이전 이후의 등록 상태와 관련 의무는 별도로 확인해야 하며, 이를 단순한 후순위 금전채권과 동일하게 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액과 명도 위험은 다르다

임차·점유 관련 명의는 총 21명입니다. 이 중 이재홍은 임차보증금 130,000,000원의 임차권등기가 확인되고, 나머지 20명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없습니다. 다만 이 명의들이 모두 해당 1101호의 서로 다른 실제 임차인 또는 현재 점유자를 의미하는 것은 아니므로, 정확한 호실과 현재 점유관계부터 대조해야 합니다.

대항력 판정은 2020.04.09 말소기준권리와 제시된 전입일의 선후를 중심으로 한 잠정 판단입니다. 보증금·확정일자 미상 명의의 우선변제권과 실제 점유 여부는 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 중복신고 여부를 뜻합니다.

③ 예상배당 — 매각가 266,000,000원 가정

예상배당은 최초 근저당 채권최고액 1,734,000,000원을 적용한 계산입니다. 이후 변경된 채권최고액, 공동담보의 배당관계, 확정채권액, 당해세·최우선변제 등은 정확히 반영되지 않았을 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다.

신건 매각가 266,000,000원에서 집행비용 4,524,000원을 제외하면 하나은행에 261,476,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이에 따른 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권자에게 배당되지 않는 금액이 크게 남더라도, 말소되는 근저당의 미배당액이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 회차별 배당 시나리오

제시된 회차별 계산에서는 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액이 늘어나지만 매수인 인수 추정액은 계속 0원입니다. 이는 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 결과이며, 확인되지 않은 실제 임대차·점유관계나 세금의 우선순위까지 확정한 결과는 아닙니다.

⑤ 시세 판단 — 신건 가격의 적정성은 미확인

퍼스트씨지브이에 대한 확인 가능한 동일 호형 실거래 비교금액이 없어, 최근 12개월 평균가·최신 거래가·가격 추세를 기준으로 신건 가격을 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 266,000,000원이 시세보다 낮다거나, 1회·2회 유찰가격이 곧바로 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

감정평가상 건물에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 있으며, 이 물건은 다세대주택으로 구분됩니다. 실제 전용면적, 동일 용도·면적의 거래사례 및 층별 차이를 확인해 비교해야 합니다. 오피스텔 거래가와 다세대주택 거래가를 구분 없이 혼합하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치해 대중교통 접근성은 양호합니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 지상 12층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 및 주차타워설비가 기재돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔과 다세대주택이 혼재하며, 본건은 다세대주택입니다. 용도별 거래사례와 임대수요를 구분해서 검토해야 합니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,595,000원/㎡이고 토지면적은 292.3㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없는 것으로 기록됐으며 위반건축물 표시는 없습니다. 개별 호실의 실제 내부 상태와 주차시설 이용조건은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 동일 용도·면적의 거래가격 및 거래량이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 실제 임차인 특정. 임차·점유 관련 명의 21명의 호실별 관계를 확인하고, 1101호의 현재 점유자와 계약당사자를 특정해야 합니다. 확인 명의 수를 실제 임차가구 수로 단정해서는 안 됩니다.
• 보증금·확정일자. 이재홍 외 20명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 전입일과 실제 점유개시일이 일치하는지 검증해야 합니다.
• 임차권등기. 이재홍의 130,000,000원 임차권등기에 대해 매각물건명세서의 인수·소멸 기재와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2020.03.31 등록된 민간임대주택의 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 취득 후 의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 근저당 변경·공동담보. 최초 채권최고액 1,734,000,000원, 변경액 1,404,000,000원 및 공동담보목록 제2020-101호를 대조하고 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 2026.01.28 북부산세무서장 관련 압류의 세목, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 후순위 압류등기가 소멸한다고 모든 조세 배당위험이 사라지는 것은 아닙니다.
• 실거래 검증. 같은 건물 또는 인근의 유사한 다세대주택 거래 중 면적·층·이용상태가 비교 가능한 사례를 확보한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 명도·관리비. 현장방문으로 점유 상태와 주차시설, 내부 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고 별도 비용을 검토해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 최신 기일정보를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 점유 확인 전에는 보류”

퍼스트씨지브이 1101호의 말소기준은 2020.04.09 하나은행 근저당으로 분명합니다. 이재홍의 130,000,000원 임차권등기와 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 제시된 모형의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 보증금 미상 명의 20명을 포함한 총 21명의 임차·점유 관련 기록, 민간임대주택등기, 근저당 채권최고액 변경과 공동담보 관계는 서류 검증을 요구합니다. 무엇보다 현재 실거래 비교가격이 없어 266,000,000원의 신건 최저가가 적정한지도 확인할 수 없습니다.

권리상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 임차·명도 검증과 가격 검증은 아직 미완료입니다. 입찰 여부는 실제 점유자와 보증금 관계를 확정하고, 매각물건명세서의 인수 여부 및 비교 실거래가격을 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.