부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동의 퍼스트씨지브이 3층 302호입니다. 감정평가서상 현황 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 건물은 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물입니다. 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다. 2020.04.09 하나은행 근저당권이 설정되었고, 하나은행이 2024.12.17 임의경매를 신청했습니다. 이후 주택임차권등기와 국세 압류가 이어진 구조입니다.
표면적인 권리 순위는 비교적 분명합니다. 하나은행의 근저당권이 말소기준이며, 뒤에 발생한 임차권등기와 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 후순위 권리의 소멸과 실제 점유자 인도 문제가 동일한 것은 아닙니다. 특히 302호에 관한 현황조사에 다수의 임차인 이름이 나타나고, 상당수는 임대차 조건과 점유 범위가 확인되지 않습니다. 입찰 전 이들의 실제 점유 및 임대차관계를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로324번길 8, 3층 302호 (망미동, 퍼스트씨지브이) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 3층 · 사용승인 2020.03.13 |
| 소유자 | 에스엔비홀딩스주식회사 (2020.04.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구금액 | 2,685,680,978원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.09 하나은행 근저당권 (을구 1번) |
| 근저당 채권최고액 | 최초 1,986,000,000원 → 2022.09.06 변경 1,824,000,000원 |
| 임차인 | 21명 등재 · 박성용 보증금 130,000,000원 · 나머지 20명 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기사항 발행일 | 2026.10.12 |
| 기타 등기 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 · 국세 압류 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대차는 정밀 확인
말소기준권리는 2020.04.09 접수된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위인 2025년 박성용의 주택임차권등기, 2026년 국세 압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 선순위가 아니더라도 임차보증금의 배당 여부와 현실적인 명도는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 21명 등재, 20명 보증금 미확인
현황조사와 관련 문건에는 개인 임차인 21명이 나타납니다. 보증기관의 대위변제·승계신고로 표시된 사람은 없으므로, 보증금을 중복 합산할 승계기관 신고자는 확인되지 않습니다. 다만 이름이 등재된 사실만으로 21명이 모두 302호를 독립적으로 임차하거나 현재 동시에 점유한다고 확정할 수는 없습니다. 302호와 각 신고인의 실제 연결 관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.04.09 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고인이 다수이므로, 개별 임대차계약과 실제 점유개시일, 주택 인도 및 전입 이력을 재확인해야 합니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성용 | 2020.05.08 | 130,000,000원 | 2025.06.17 | 선순위 없음 | 후순위·배당 부족 | 승계 없음 · 산정상 0원 |
| 김은지 | 2020.06.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 김도형 | 2021.01.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 남진욱 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.03.04 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 김채영 | 2022.06.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 성은아 | 2022.07.13 | 미상 | 2025.01.08 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 김청아 | 2022.10.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 박귀훈 | 2023.07.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 계나예 | 2023.10.10 | 미상 | 2025.01.15 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 유종철 | 2023.10.16 | 미상 | 2025.01.10 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 이재홍 | 2023.12.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 안종휘 | 2023.12.22 | 미상 | 2025.01.08 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 박나원 | 2024.01.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 오유미 | 2024.01.23 | 미상 | 2025.01.10 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 임세인 | 2024.02.22 | 미상 | 2025.01.13 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 이서연 | 2024.02.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 한다경 | 2024.04.08 | 미상 | 2025.01.15 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 이시온 | 2024.06.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 조현정 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.01.09 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 이은진 | 2024.11.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
| 곽소정 | 2024.12.12 | 미상 | 2025.01.08 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 확인 필요 |
대항력 배지는 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 미상인 임대차 조건까지 확정했다는 의미는 아닙니다. 배당요구는 문건접수 등으로 확인된 신고를 표시하며, 실제 배당요구의 적법성·배당순위와 별개입니다.
③ 가격 판단 — 신건 296,000,000원, 가격 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 296,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이며, 확인된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이므로 매수인 실질취득액은 최저가 낙찰을 가정하면 296,000,000원입니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 부대비용을 제외한 값입니다.
퍼스트씨지브이의 동일 조건 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 현재 시장에서 적정한지, 매각가가 저렴한지, 최근 거래가격 대비 어느 정도 할인되어 있는지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 경쟁력을 입증하지 않습니다. 특히 주거용 오피스텔은 호실별 임대차관계와 이용상태도 환금성에 영향을 주므로, 권리관계가 정리되는지와 별개로 거래가격을 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,944,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,986,000,000원 | 291,056,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 296,000,000원 |
| 하나은행 채권 미배당(모형) | — | 1,694,944,000원 |
| 매수인 인수(산정상) | — | 0원 |
집행비용 4,944,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액 1,986,000,000원은 배당 모형에 사용된 최초 채권최고액으로, 2022.09.06 변경된 1,824,000,000원과 차이가 있습니다. 국세 압류 관련 조세채권·당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 확정채권액은 반영되지 않아 현실 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 1,694,944,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 1,753,315,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 1,800,012,160원 | 0원 |
유찰을 가정하면 최저매각가가 296,000,000원에서 236,800,000원, 189,440,000원으로 낮아지는 반면 선순위 근저당 채권의 미배당은 증가합니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이 늘어나는 것이지, 그 금액을 낙찰자가 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
세 회차 모두 현재 모형의 인수액은 0원입니다. 다만 미확인 임대차·조세채권의 권리순위가 달리 확인되면 판단을 수정해야 합니다. 또한 유찰 후 가격이 낮아지더라도 비교 가능한 거래가격이 확인되기 전에는 어느 회차가 시세 대비 저렴한 가격인지 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 대중교통. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 차량 접근. 차량 진출입이 용이한 것으로 평가되며, 건물 남동측은 폭 약 4~5미터 도로와 접합니다. 주차타워설비가 설치되어 있습니다.
- 건물 특성. 2020.03.13 사용승인된 지상 12층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 해당 물건은 오피스텔이며 감정평가상 주거용으로 이용됩니다. 같은 건물에는 다세대주택도 포함되어 있으므로 302호의 용도와 임대차관계를 다른 호실과 구별해야 합니다.
- 토지 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,595,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 요소이나, 주거용 오피스텔의 실제 환금성은 해당 호실의 면적·상태·임대차관계와 비교 가능한 거래가격을 확인한 후 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 21명의 호실 관련성. 각각의 신고가 실제 302호에 관한 것인지, 현재 점유자는 누구인지, 임차 범위가 중복되거나 다른 호실과 혼재된 것은 아닌지 확인해야 합니다.
- 박성용 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 2020.04.16 확정일자, 2020.05.08 주민등록 및 2020.05.11 점유개시 사실을 대조하고 임차권등기 말소와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금. 나머지 20명의 임대차계약서, 확정일자, 점유개시일, 전입 변동 이력 및 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 하나은행 채권최고액은 2022.09.06 변경되었습니다. 공동담보목록 제2020-100호, 확정 채권액, 경매 청구금액 2,685,680,978원의 관계를 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 2026.01.28 북부산세무서장 처분에 따른 국세 압류가 있습니다. 조세채권의 성립시기·법정기일·우선순위 및 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 현황, 임대의무기간, 경매 취득 시 행정상 처리, 관련 임대차 신고 내역을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 인수되는 권리 및 점유관계에 관한 기재를 최종 매각물건명세서와 대조하고, 입찰 전 정정 또는 추가 기재가 있었는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 퍼스트씨지브이 302호와 면적·용도·층이 비교 가능한 최근 거래사례를 확보해야 합니다. 신건 최저가를 시세로 간주하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 체납 관리비의 공용부분, 주차타워 이용 조건 및 예상 부대비용을 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”보다 중요한 것은 임대차 확인
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2020.04.09 하나은행 근저당권이고, 현재 확인되는 전입신고와 박성용의 임차권등기는 모두 그보다 후순위입니다. 따라서 현 단계의 배당·권리 산정에서 매수인 인수액이 0원으로 나오는 것은 이해할 수 있는 결과입니다.
그러나 권리의 선후관계가 명확한 것과 실제 매수 위험이 충분히 조사된 것은 다릅니다. 21명의 임차인 등재, 20명의 보증금 미상, 박성용의 130,000,000원 임차권등기, 근저당 채권최고액 변경, 국세 압류와 민간임대주택등기를 함께 검토해야 합니다. 실제 302호의 점유자가 누구인지부터 명확하게 확인할 필요가 있습니다.
가격 측면에서도 최저매각가 296,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 권리 순위만 보고 안전하다고 평가하거나, 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
최종 판단은 보수적 관망입니다. 선순위 보증금 인수가 확인되지 않는 점은 긍정적이지만, 임차인별 계약·점유 사실과 변경된 담보권, 조세채권 및 시세가 확인될 때까지 입찰 가격을 결정하기에는 불확실성이 큽니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 실제 인수·명도 위험을 확인하고 적정 취득가격을 산정할 수 있는지에 있습니다.
