부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 9층 902호가 경매에 나왔습니다. 매각물건명세서상 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이고, 2020년 4월 설정된 하나은행 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기상으로는 말소기준 근저당권 이후 임의경매개시결정, 국세·지방세 압류, 이시온의 주택임차권등기가 이어집니다. 주택임차권의 보증금은 140,000,000원이지만, 전입일과 점유개시일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 전액을 매수인이 당연히 승계하는 구조로 볼 근거는 없습니다.

반면 현황조사 등에 이름이 등장하는 사람이 모두 해당 902호의 독립된 임차인인지는 확인되지 않았습니다. 여러 전입자의 점유 부분과 보증금이 불명확하므로 실제 점유자 확인과 인도 가능성이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리

핵심은 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 이후 설정된 경매개시결정·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

갑구에는 2022.11.28 민간임대주택등기도 존재합니다. 등록임대주택의 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 등기이므로, 매각 이후 등록 상태와 관련 의무가 어떻게 처리되는지 별도 확인이 필요합니다. 이를 일반 금전채권과 동일하게 단순 소멸하는 권리로 취급해서는 안 됩니다.

또한 북부산세무서장의 국세 압류와 부산광역시 수영구의 압류가 확인됩니다. 압류등기 자체는 후순위 소멸 대상으로 분류되지만, 조세채권의 실제 배당순위는 압류등기일만으로 확정되지 않습니다. 당해세 및 관련 법정기일을 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 후순위라도 확인할 내용이 많다

현황조사·문건접수·임차권등기 등에 나타난 명의는 총 21명입니다. 다만 이들 모두가 902호의 개별 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 20명은 점유 부분과 보증금이 불명확하고, 건물 전체의 전입·임대차 관계와 혼재되었을 가능성도 확인해야 합니다. 명확하게 보증금이 기재된 임차권자는 이시온입니다.

후순위 표기는 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제의 실제 인정 여부와 순위는 계약·확정일자·배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

최저가 292,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 4,888,000원을 제외한 287,112,000원이 하나은행에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여액은 0원이고, 배당에 반영된 채권액 기준 미배당액은 1,446,888,000원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 시세 검증이 먼저

현재 제시된 권리관계를 전제로 하면, 신건뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 이에 따라 단순 실질취득 추정액은 각 회차 매각가격과 같지만, 취득세·명도비용·체납 관리비 등 부대비용은 별개입니다.

중요한 것은 시세와 비교할 수 있는 실제 거래 근거가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 신건 292,000,000원이 비싼지 저렴한지 단정할 수 없고, 유찰되어 233,600,000원 또는 186,880,000원이 되더라도 그 가격이 시장가치보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물이며 사용승인일은 2020.03.13입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전 설비와 주차타워설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터의 도로와 접합니다.
• 용도·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 임대등록. 등기부에 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 등록 상태 및 의무관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 망미역 접근성은 긍정적인 요소이나, 다세대주택의 호실별 면적·이용상태·점유관계와 실거래가격이 확인되어야 환금성과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 902호 실제 점유자 특정. 조사상 21명 가운데 해당 호실의 현재 점유자와 임대차계약 당사자를 구분하고, 다른 호실 관련 명의가 포함되었는지 확인하세요.
• 이시온 임차권등기 확인. 임차보증금 140,000,000원, 전입·확정일자, 임차권등기 목적물과 배당요구 적법성을 원본으로 대조하세요.
• 미상 보증금 확인. 다른 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유 부분이 확인되지 않은 상태에서 인수위험이 완전히 해소되었다고 단정하지 마세요.
• 근저당 변경 및 공동담보 확인. 하나은행 채권최고액 변경 이력과 공동담보목록, 실제 피담보채무 및 배당계산 기준을 대조하세요.
• 국세·지방세 확인. 북부산세무서 및 수영구 압류 관련 조세채권의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대등록 상태, 의무기간, 관련 행정처분 및 경매 매수 후 법률관계를 관할 기관에 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차관계, 특별매각조건 및 인수사항에 변동이 없는지 최신 원본을 검토하세요.
• 시세 조사. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 실제 902호의 면적·내부 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 장기 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 조사하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0”

이 사건은 2020년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입일과 임차권등기 관련 점유개시일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 없으며, 후순위 임차권등기 역시 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

하지만 권리의 선후관계가 명확하다는 것과 실제 낙찰 후 문제가 없다는 것은 다릅니다. 조사상 21명의 전입·임차 관련 기록, 140,000,000원의 임차권등기, 민간임대주택등기, 조세 압류, 근저당권 채권최고액 변경은 모두 추가 확인이 필요한 사안입니다. 특히 902호의 실제 점유관계가 특정되지 않으면 명도 비용과 절차를 예측하기 어렵습니다.

가격 역시 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 감정가와 최저가는 모두 292,000,000원이지만, 동일 조건의 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 매력적인 입찰가격이라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수액 0원 추정, 점유·임대등록·배당 검증 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 신건 즉시 응찰보다는 실거래 시세와 호실별 점유관계를 확인하고, 유찰 시나리오까지 비교한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다.