부산지방법원 2024타경6989. 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 10층 1002호 다세대주택입니다. 2020.03.13 사용승인된 지상 12층 철근콘크리트 건물에 있으며, 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다. 2020년 소유권이 이전되면서 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리 이후의 임차권등기와 압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상이라는 점이 권리분석의 출발점입니다.

그런데 일반적인 단순 근저당 경매와 달리 확인할 문제가 많습니다. 등기에는 오유미의 보증금 130,000,000원 임차권이 존재하고, 현황조사에는 그 밖의 전입 관련자 20명이 기재돼 있습니다. 대다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 후순위라는 사실과 실제 점유·임대차 실태를 완전히 확인했다는 것은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 부속권리 확인 필요

핵심은 2020.04.09 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이보다 늦은 2025.02.07 오유미 임차권등기와 2026.01.28 국의 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 2023년 국민건강보험공단 압류는 2023.07.21 이미 말소됐습니다.

2022.11.28에는 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 의무가 명시돼 있습니다. 이는 일반 근저당권이나 후순위 압류와 성격이 다르므로, 낙찰 이후 임대사업자 지위와 관련 의무가 어떻게 처리되는지는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 숫자보다 실제 임대차관계가 중요

등기부상 임차권자로 확인되는 사람은 오유미 1명이며, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 별도로 현황조사 등에 전입 관련자 20명이 기재돼 있습니다. 따라서 명단에 등장하는 인원은 총 21명이지만, 이것을 해당 호실의 독립적인 실제 임차인 21명으로 확정하거나 각자의 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

* 대항력 가능·미상: 기재 전입일은 모두 2020.04.09 말소기준권리 이후이며, 해당 전입일만 기준으로 하면 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·선행 점유 및 실제 임대차관계가 확인되지 않은 경우에는 법적 지위를 최종 확정할 수 없다는 뜻입니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위·승계 신고자로 표시된 사람이 없다는 의미이며, 향후 보증금 인수 가능성 전체를 부정하는 뜻은 아닙니다. 배당요구일은 관련 문건 접수일 기준입니다.

반면 다른 20명은 보증금조차 확정되지 않았습니다. 실제로 해당 호실의 임차인인지, 다른 전입 이력과 혼재된 것인지, 중복되거나 종료된 점유관계인지 확인해야 합니다. 임차권등기 1건과 전입명단 20건을 곧바로 독립적인 임대차계약 21건으로 계산하지 않는 것이 핵심입니다.

③ 가격 판단 — 감정가는 알지만 시세 할인은 입증되지 않았다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 289,000,000원입니다. 계산상 매수인 인수액 0원을 전제로 한 실질취득금액 역시 289,000,000원입니다. 단, 취득 관련 세금·명도비용·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

문제는 이를 비교할 만한 동일 유형·유사 면적의 확정된 최근 실거래 가격을 제시하기 어렵다는 점입니다. 따라서 감정가가 적정한지, 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 다세대주택은 같은 건물이라도 층, 전용면적, 구조, 개별 호실 상태에 따라 가격 차이가 있을 수 있어 단지 전체의 평균가격만으로 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

매각대금 289,000,000원에서 집행비용 4,846,000원을 제외하면 284,154,000원이 남고, 이 금액 전부가 하나은행 근저당 채권에 배당되는 단순 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 계산상 채권 미배당액은 1,449,846,000원입니다.

다만 이 계산에는 중요한 제한이 있습니다. 배당 채권액은 최초 채권최고액 1,734,000,000원을 사용했지만, 현재 등기상 채권최고액은 1,404,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액도 2,685,680,978원으로 별도 기재돼 있습니다. 공동담보 및 실제 채권잔액을 확정하지 않은 상태이므로 위 미배당액은 확정 채무잔액이나 실제 배당결과가 아닙니다.

또한 당해세, 법정 우선채권, 임차인의 최우선변제 가능성 등이 반영되지 않았습니다. 특히 오유미를 포함한 임차인 관련 배당은 별도로 계산되지 않은 상태입니다. 실제 배당에서 해당 항목이 인정되면 하나은행의 배당액 등이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 검증은 동일

* 매수인 인수액 0원은 확인된 후순위 전입·등기 및 단순 배당 시뮬레이션을 전제로 합니다. 임차관계, 민간임대주택 관련 의무, 법정 우선채권, 매각조건 등에 따른 별도 부담 여부는 확정되지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 향후 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리로 조사돼 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 지상 12층 철근콘크리트 건물입니다. 급·배수설비, 도시가스, 난방, 소화전설비 및 주차타워설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터의 도로에 접합니다. 차량 진출입 및 기계식주차장 실제 사용조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 292.3㎡, 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정요항표에는 건물 내 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 나타납니다. 이 사건 물건은 매각물건명세서에서 다세대주택으로 기재됐으므로, 개별 호실의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 역 접근성과 비교적 최근 사용승인된 건물이라는 입지적 요소는 긍정적입니다. 다만 다세대주택은 개별 물건의 면적·구조·임대관계에 따라 거래 수요가 달라질 수 있습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확정되지 않아 환금성과 가격 적정성을 수치로 입증하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 21명 관계 확인. 오유미를 제외한 20명이 실제로 해당 1002호를 점유하거나 임차한 사람인지, 과거 전입자나 다른 호실 관련자가 혼재돼 있는지 확인해야 합니다. 주민등록 전입자료와 현황조사, 매각물건명세서를 대조하세요.
• 오유미 임차권 검증. 보증금 130,000,000원, 계약일 2023.10.07, 점유개시일 2023.10.29, 확정일자 2023.10.30, 주민등록일 2024.01.23 및 2025.02.07 임차권등기를 대조하세요. 말소기준권리 이후라는 점과 실제 매각조건을 함께 검토해야 합니다.
• 배당요구 문건 확인. 안종휘, 조현정, 남진욱, 한다경, 성은아, 유종철, 곽소정, 임세인, 계나예 및 오유미와 관련된 배당요구·문건접수 내역을 확인하세요. 접수 사실만으로 보증금과 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28 기재된 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 낙찰 후 처리, 임대사업자 지위, 임대차계약 유지 여부를 검토하세요.
• 근저당 변경·공동담보 확인. 하나은행 채권최고액은 최초 1,734,000,000원에서 1,404,000,000원으로 변경됐습니다. 공동담보목록 제2020-101호, 실제 채권잔액, 청구금액 2,685,680,978원 및 배당 관계를 확인하세요.
• 압류·조세 확인. 2026.01.28 국의 압류는 후순위 말소 대상으로 분류되지만, 압류등기 소멸과 조세의 법정 우선배당 문제는 별개입니다. 당해세 등 우선채권 존재 여부를 검증하세요.
• 실거래 가격 검증. 퍼스트씨지브이의 동일 용도·유사 전용면적·유사 층 최근 거래를 확인한 뒤 감정가 289,000,000원과 비교해야 합니다. 단순히 유찰에 따라 최저가가 하락한다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 현장 점유·관리비. 실제 점유자, 내부 상태, 주차타워 사용조건, 공용부분 관리비 체납 가능성, 명도 협의 비용을 점검하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소기준이 명확해도, 점유관계까지 깨끗한 것은 아니다”

부산 망미동 퍼스트씨지브이 1002호의 말소기준은 명확합니다. 2020.04.09 하나은행 근저당권이고, 확인된 오유미의 임차권 및 나머지 전입일은 그 이후입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건을 일반적인 인수액 0원의 단순 경매로 평가하기에는 확인해야 할 사항이 많습니다. 21명의 전입·임차권 관련 기록, 확인되지 않은 20명의 임대차관계, 민간임대주택등기, 근저당 채권최고액 변경과 공동담보 관계가 겹쳐 있습니다. 등기권리의 소멸 가능성과 실제 명도·점유 위험은 따로 검토해야 합니다.

무엇보다 289,000,000원이라는 신건 최저가가 현재 시세보다 저렴하다는 근거도 확정되지 않았습니다. 교통 접근성은 긍정적이지만, 확인되지 않은 권리·점유 관련 위험을 감수할 가격적 보상이 존재하는지는 별도 판단이 필요합니다.

결론은 입찰 신중입니다. 말소기준권리만 보면 계산상 인수는 0원이지만, 이는 모든 임대차와 점유관계가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 결정이 아니라 임차관계 확정, 공동담보·배당 검증, 최근 실거래 확인입니다. 세 가지가 정리되기 전에는 안전성이나 가격 메리트를 후하게 평가하기 어렵습니다.