부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 퍼스트씨지브이 11층 1102호가 경매에 나왔습니다. 이 물건의 용도는 다세대주택입니다. 건물은 2020년 3월 사용승인된 철근콘크리트조 지상 12층 건물이고, 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 건물입니다. 본건은 매각물건명세서상 다세대주택으로 확인됩니다.

등기상 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사입니다. 2020년 4월 소유권이 이전되면서 하나은행 근저당권이 설정됐고, 하나은행이 2024년 12월 임의경매를 신청했습니다. 등기 최초 채권최고액은 1,734,000,000원이며, 2024년 6월 변경등기에는 1,404,000,000원이 기재되어 있습니다. 최초 설정액과 최종 변경액을 구별해야 하는 사건입니다.

말소기준보다 늦게 전입한 사람들의 권리는 원칙적으로 선순위 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 다만 이 사건은 전입·점유 관련 인원이 다수 확인되고, 상당수의 보증금과 점유 호실이 불명확합니다. 따라서 근저당 말소 여부뿐 아니라 1102호에 실제 누가 거주하고 어떤 임대차관계를 맺고 있는지가 입찰 전 가장 중요한 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리의 출발점은 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 기입된 경매개시결정·국세 압류·이서연 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 2022년 11월 기입된 민간임대주택등기도 살펴봐야 합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 포함되어 있습니다. 임대사업자 등록 상태, 경매 매수 이후의 행정상 의무 또는 등록 정리 절차는 관련 기관에 별도로 확인하는 것이 필요합니다. 후순위 금전채권이 소멸하는 것과 이러한 사항이 자동으로 모두 해결되는 것은 구별해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차권 1건, 기타 전입·점유 관련 20명

등기상 확인되는 임차권자는 이서연입니다. 임차권등기에는 건물 전부에 대한 보증금 135,000,000원이 기재되어 있습니다. 계약일은 2024.02.05, 확정일자는 2024.02.06, 전입신고 및 점유개시일은 2024.02.29입니다.

이 날짜들은 모두 말소기준일인 2020.04.09보다 늦습니다. 따라서 해당 근저당권에 대한 선순위 대항력은 인정하기 어렵고, 배당 시뮬레이션에서도 이서연 보증금의 매수인 인수액은 0원으로 처리됩니다. 다만 임차권등기 말소와 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다.

표의 인원은 임차권등기·현황조사·문건접수에 등장하는 확인 대상입니다. 이들 전원이 1102호에 현재 거주하거나 각각 독립된 임차인이라는 의미는 아닙니다. 확정일자·보증금이 확인되지 않은 인원의 우선변제 여부는 미상이며, 대항력과 실제 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다. 표시된 전입일은 모두 2020.04.09 말소기준 이후입니다.

③ 시세 비교 — 신건 289,000,000원의 가격 검증

이 물건은 감정가 289,000,000원, 최저가 289,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 가격이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

퍼스트씨지브이는 감정평가상 주거용 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물입니다. 따라서 실거래를 확인할 때에도 단순히 같은 건물이라는 이유만으로 오피스텔 거래가와 다세대주택 거래가를 동일하게 비교하면 안 됩니다. 다세대주택으로서의 실제 전용면적·층·건물 상태와 비교 가능한 거래를 우선 확보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 하나은행 근저당권에 배분되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 없고, 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있습니다.

예상배당은 집행비용 4,846,000원과 하나은행 배당 284,154,000원을 합한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 하나은행 채권액은 최초 채권최고액 1,734,000,000원을 사용한 시뮬레이션 기준이며, 2024.06.13 변경된 채권최고액 1,404,000,000원 및 공동담보 관계를 반영한 최종 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당

가격이 하락할수록 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당금이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션은 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 이 결론은 실제 선순위 점유·임차권리 및 특별한 인수조건이 없다는 전제에서 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 부산지방병무청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역까지 도보 약 2분으로 평가되어 대중교통 접근성은 양호합니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트조 지상 12층 건물입니다. 외벽은 외장석재 및 스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 도시가스 및 난방설비가 있고 주차타워설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4~5m 도로에 접하고 있습니다. 도로 접근과 주차설비 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 자료상 2,595,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 망미역과 가까운 입지는 긍정적이지만, 주거용 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물 특성상 비교 거래의 선정이 중요합니다. 최근 실거래와 실제 매수 수요를 확인하기 전까지 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 1102호 실제 점유자 확정. 이서연 외 전입·점유 관련 인원 중 누가 해당 호실에 실제 거주하는지 확인하세요. 건물 내 다른 호실 관계인을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
• 이서연 임차권등기 원본 확인. 보증금 135,000,000원, 임대차계약일 2024.02.05, 확정일자 2024.02.06, 전입일 2024.02.29 및 임차권등기일 2026.03.12를 대조하세요.
• 미상 보증금·확정일자 확인. 나머지 인원들의 임대차계약과 배당요구 내용, 실제 점유 범위를 확인하고 선순위 인수 사유가 있는지 검토하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 하나은행 근저당권의 최초 1,734,000,000원, 2022년 변경 1,470,000,000원, 2024년 변경 1,404,000,000원의 흐름과 실제 피담보채권액을 구분하세요.
• 공동담보목록 확인. 제2020-101호의 다른 담보목적물, 채무관계 및 배당 관련 사항을 점검하세요.
• 국세 압류 확인. 2026.01.28 접수된 북부산세무서장 관련 압류와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 상태 확인. 임대사업자 등록 현황과 경매 매수 이후의 의무·행정절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 최근 실거래 확보. 동일 용도·유사 전용면적의 최근 12개월 거래 및 최신 거래를 확인하고 실제 최저매각가와 비교하세요.
• 현장 확인. 내부 상태, 실제 거주자, 주차타워 이용 가능 여부와 관리비 체납 등을 조사하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일과 특별매각조건, 기일변경 및 매각물건명세서 최신 내용을 재확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 점유는 다르다”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2020년 4월 하나은행 근저당권이 기준이고, 이후 등기된 임차권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이서연의 보증금 135,000,000원도 현재 확인된 날짜만으로는 말소기준 근저당권보다 앞서는 인수채무로 보기 어렵습니다.

하지만 권리 소멸 구조가 단순하다는 것과 실제 입찰 위험이 낮다는 것은 별개입니다. 다수의 전입·점유 관련 인원이 확인되고 상당수의 계약관계·보증금·점유 호실이 불명확합니다. 여기에 민간임대주택 등록 사항, 공동담보 근저당권의 변경 이력, 그리고 최근 실거래 시세를 확인해야 하는 문제가 남아 있습니다.

현재 최저매각가 289,000,000원이 적정한지, 유찰 시나리오상 231,200,000원 또는 184,960,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 지금 단계에서 판단할 수 없습니다. 입찰 판단의 순서는 ① 실제 1102호 점유관계 확정 → ② 선순위 인수위험 재확인 → ③ 최근 시세 비교 → ④ 입찰가격 결정이어야 합니다.

종합 결론은 C등급(44점), 조건부 보류입니다. 배당 산식상 인수 0원이라는 장점은 있지만, 미확인 점유관계와 시세 불확실성을 해소하기 전까지 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 충분하지 않습니다. 말소기준은 합격, 점유와 가격은 재확인. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 인수액보다 실제 취득 후 문제없이 점유를 넘겨받을 수 있는지를 검증하는 데 있습니다.